아파트 가격 폭등의 대체재로 등장한 틈새 주거 상품으로, 장단점과 세금 폭탄의 함정이 뚜렷합니다.
**'주거용 오피스텔(아파텔)'**은 법적으로는 업무시설(상가)이지만 바닥 난방과 취사 시설을 깔아 아파트처럼 만든 곳입니다. 취득세가 4.6%로 매우 비싸고 서비스면적(발코니)이 없어 좁습니다. **'도시형생활주택(도생)'**은 도심 자투리땅에 1~2인 가구를 위해 지은 미니 아파트(주택)입니다. 발코니 확장은 가능하지만 주차 공간이 세대당 0.5대 수준으로 지옥에 가깝습니다.
오피스텔 분양받을 때 중개사가 "주택 수에 안 들어가니 무조건 사라"고 합니다. 진짜인가요?
반은 맞고 반은 치명적으로 틀린, 세금 폭탄을 유도하는 사기성 멘트입니다.
오피스텔은 살 때(취득 시)는 주택으로 치지 않아 취득세가 4.6% 고정이지만, 전입신고를 하고 실거주를 시작하는 순간 세무서에서는 '주택'으로 간주합니다. 나중에 다른 진짜 아파트를 팔 때, 이 오피스텔 때문에 다주택자로 몰려 양도세 수천만 원을 중과세 맞는 끔찍한 함정에 빠집니다.
도시형생활주택과 일반 빌라는 어떻게 구별하나요?
외관은 똑같으나 건축물대장상 명칭이 다르며, 층수 제한과 주차장 법적 규제가 다릅니다.
일반 다세대는 4층까지만 지을 수 있으나, 도생은 층수 제한이 널널해 10층 이상 고층 빌라로 많이 지어집니다. 하지만 가장 큰 고통은 주차장입니다. 일반 빌라보다 주차 대수 의무가 훨씬 적게 법으로 허용되어 있어 매일 밤 주차 전쟁이 벌어집니다.
오피스텔에 전세 들어갈 건데, 집주인이 세금 핑계를 대며 전입신고를 절대 하지 말라고 합니다.
전세사기 당하기 딱 좋은 자살 행위입니다. 전입신고 없이는 대항력과 최우선변제권이 원천 박탈됩니다.
집주인이 자기가 다주택자가 되는 것을 피하려고 세입자의 권리 포기를 강요하는 것입니다. 전입신고를 안 하면 보증보험 가입은 당연히 불가하며, 집이 경매 넘어가면 한 푼도 못 받고 쫓겨납니다. 차라리 월세 세팅 후 보증금을 최소화하는 방향으로 협상해야 합니다.
도생이나 아파텔을 내 집 마련 첫 투자로 사는 건 어떨까요?
아파트 매매를 위한 징검다리로는 환금성(잘 안 팔림)과 시세 차익 면에서 추천하지 않는 것이 정론입니다.
부동산 불장일 때는 같이 오르지만, 하락장이나 보합장이 오면 가장 먼저 가격이 박살 나고 거래가 뚝 끊기는 하방 경직성이 매우 취약한 상품들입니다. 뼈를 깎는 저축으로 외곽의 썩은 아파트라도 '진짜 아파트'를 사는 것이 투자 관점에서 훨씬 안전합니다.
오피스텔 관리비가 아파트보다 2배 이상 비싼 이유가 뭔가요?
계약면적(주차장 포함) 기준으로 관리비를 때리고, 상업용 전기세가 누진되거나 공용 관리 단가가 높기 때문입니다.
앞선 면적 챕터에서 배웠듯 오피스텔은 전용면적이 아닌 뻥튀기된 계약면적을 기준으로 관리비를 부과하여 기본 세팅값 자체가 비쌉니다.