집주인이 대출을 한도 끝까지 끌어 쓰기 위해 신탁회사(금융사)에 집 명의를 껍데기째 넘겨버린 함정입니다.
원래 집주인(**위탁자**)이 빚을 더 많이 내기 위해 부동산의 소유권 자체를 믿을 만한 **신탁회사(수탁자)**에 맡겨버린 상태입니다. 최근 청년들을 피눈물 흘리게 한 빌라 전세사기의 단골 메뉴입니다. 등기부 갑구 현재 소유자에 개인 이름이 아니라 'OO신탁회사'라고 떡하니 찍혀있다면 그 즉시 경계 경보를 울리고 **'신탁원부'**라는 숨겨진 문서를 반드시 파헤쳐야 합니다.
등기부에 신탁회사 이름이 소유자로 적혀있는데, 원래 집주인이 "내가 실소유자니 나랑 전세 계약 쓰면 된다"고 꼬십니다.
절대 도장 찍으시면 안 됩니다! 신탁회사의 '서면 동의서'가 없는 원래 집주인과의 계약은 불법 무단점유가 되어 100% 쫓겨납니다.
신탁등기가 된 집의 법적 주인은 '신탁회사'입니다. 원래 집주인은 껍데기에 불과해 집을 임대할 권한이 없습니다. 원래 주인에게 보증금을 주면 신탁회사가 불법 점유라며 명도 소송을 걸어 당신을 길거리로 내쫓습니다.
그럼 신탁회사의 서면 동의서를 확실하게 받으면 안전하게 계약해도 되나요?
동의서를 받았더라도, 반드시 '신탁원부'를 떼어보고 그 안의 특약 내용을 확인하기 전까지는 절대 안심할 수 없습니다.
신탁 계약의 핵심 디테일(보증금은 누구 계좌로 받아야 하는지, 대출 은행의 2차 동의가 필요한지)은 등기부가 아닌 '신탁원부'에 적혀있습니다. 이 내용대로 토씨 하나 안 틀리고 진행해야만 합법적인 세입자가 됩니다.
이 중요한 '신탁원부'는 인터넷 대법원 등기소에서 쉽게 무료로 뗄 수 있나요?
인터넷으로는 절대 발급 불가이며, 오직 오프라인 관할 등기소에 직접 발로 뛰어가서 떼야 합니다.
중개사나 집주인이 귀찮다며 신탁원부를 안 떼오고 말로만 둘러대면, 그 즉시 뒤도 돌아보지 말고 계약을 엎어버려야 사기를 피합니다.
중개사가 "잔금 날 보증금 받아서 빚 갚고 신탁등기 말소해 줄 테니 안심하라"고 합니다. 믿을까요?
전형적인 사기 멘트입니다. 보증금을 내 통장에서 '신탁회사 지정 계좌'로 다이렉트로 입금하는 특약이 생명줄입니다.
돈을 원래 집주인 통장으로 쏴주면 빚 안 갚고 돈 들고 날라버립니다. 반드시 신탁원부에 기재된 상환 계좌나 신탁사 계좌로 내가 직접 송금해야 동시진행 횡령 사기를 막을 수 있습니다.
신탁회사가 믿을 만한 대기업(한국토지신탁 등)인데 그래도 떼일 위험이 있나요?
신탁회사 규모는 1도 안 중요합니다. 룰을 어긴 계약이라면 대기업 신탁회사는 그저 차갑게 명도(퇴거) 소송을 걸어 당신을 내쫓을 뿐입니다.
대기업은 당신의 실수를 동정해주지 않습니다. 적법한 동의 없이 들어온 세입자는 그저 쫓아내야 할 불법 점유자일 뿐입니다.