등기부등본의 첫 장으로 건물의 주소, 층수, 면적 등 건물의 '물리적 겉모습'이 적힌 구역입니다.
사람으로 치면 주민등록증의 키, 몸무게를 적어둔 것과 같습니다. 토지와 건물의 법적 주소, 지목, 건물 구조, 전용면적 등이 상세히 표기됩니다. 계약하려는 집의 '현관문 호수'와 표제부에 적힌 '서류상 호수'가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 권리 분석의 시작입니다. 아파트나 빌라 같은 집합건물은 건물 전체를 나타내는 '1동 건물의 표제부'와 내 방만 나타내는 '전유부분의 표제부' 2장으로 쪼개져 있습니다.
현관문에는 201호인데 표제부에는 101호로 나옵니다. 중개사가 옛날에 반지하가 층수에서 밀렸다고 그냥 201호로 계약하자는데 괜찮을까요?
당장 계약을 멈추고 도망치세요. 건축물대장과 표제부의 법적 주소가 0순위 무조건 우선입니다.
건물주가 수익을 늘리기 위해 임의로 방을 나눈 '불법 호수 쪼개기'일 확률이 높습니다. 현관문에 적힌 201호로 전입신고를 해봤자 서류상 없는 집이므로 대항력을 100% 상실하고 보증금을 통째로 날리게 됩니다.
단독주택이나 다가구주택을 계약할 때는 등기부를 어떻게 봐야 하나요?
아파트와 달리 반드시 '토지 등기부등본'과 '건물 등기부등본' 두 가지를 각각 따로 떼서 둘 다 깨끗한지 봐야 합니다.
아파트(집합건물)는 건물과 땅이 합쳐진 1개의 등기부만 존재하지만, 단독/다가구주택은 법적으로 땅 주인과 건물 주인이 다를 수 있어 2개입니다. 건물 등기부만 보고 안전한 줄 알았는데 토지 등기부에 거액의 빚이 잡혀있어 쫓겨나는 사고가 잦습니다.
표제부를 보니 면적과 용도는 알겠는데, 불법 증축 같은 위반건축물 여부도 표제부에서 확인하나요?
아닙니다. 건물의 물리적 상태와 불법 위반 딱지는 무조건 '건축물대장'을 떼서 확인해야 합니다.
법원의 등기소는 행정청(구청)의 통보를 늦게 받아 표제부 업데이트가 밀리는 경우가 허다합니다. 사실관계 검증은 무조건 정부24의 건축물대장이 우선입니다.
건물은 내 이름이 맞는데, 표제부에 '대지권 없음'이라고 적혀 있습니다. 이건 뭔가요?
건물 소유권만 있고, 밑에 깔린 땅(토지)에 대한 권리가 없다는 뜻으로 매수 시 극도로 위험합니다.
재개발 분양권을 노리고 쪼갠 기형적인 물건이거나, 땅 주인이 국가/타인이라서 건물주가 매월 땅 임대료(지료)를 내야 하는 폭탄 매물입니다. 당연히 은행 주담대 대출도 100% 막힙니다.
아파트 대지지분이 몇 평인지 궁금한데, 표제부 어디를 봐야 하나요?
전유부분의 표제부 하단에 있는 [대지권의 표시 - 대지권 비율] 항목을 보면 됩니다.
예를 들어 '50000 분의 50'이라면 단지 전체 땅 5만㎡ 중 내 몫이 50㎡라는 뜻입니다. 이 비율이 높을수록 훗날 재건축 시 황금알을 낳게 됩니다.