세입자가 자신이 빌린 남의 집을, 진짜 집주인 허락 없이 또 다른 사람에게 돈 받고 불법으로 빌려주는 배신 행위입니다.
임차인(기존 세입자)이 자신이 빌린 부동산을 제3자(새로운 전차인)에게 다시 세를 내주어 월세 장사를 하는 것을 말합니다. 민법상 임대인(진짜 집주인)의 '명시적인 동의서'가 없는 무단 전대차는 엄연한 불법 위반 행위이며, 발각 시 집주인은 아무런 페널티 없이 즉시 임대차 계약을 강제 해지하고 기존 세입자와 새로운 전차인 모두를 길거리로 쫓아낼 수 있습니다.
제가 월세로 살고 있는 오피스텔을 주말에만 단기로 에어비앤비에 올려서 짭짤하게 돈을 벌어도 되나요?
명백한 무단 전대차 불법이며, 공중위생관리법 위반으로 형사처벌(전과자)까지 받을 수 있는 중범죄입니다.
최근 월세 부담을 덜고자 2030 청년들이 집주인 몰래 원룸을 에어비앤비로 돌리다 캐리어 끄는 소리와 층간 소음 민원으로 경찰에 적발되는 사례가 폭증하고 있습니다. 민사상 쫓겨나는 것을 넘어 벌금형의 전과자가 되므로 절대 해서는 안 됩니다.
어떤 사람이 집주인 동의를 완벽하게 받은 합법적인 '전대차 계약'이라고 방을 빌려줍니다. 전입신고하면 보호받나요?
네, 진짜 집주인의 '동의서'가 100% 첨부된 적법한 전대차라면, 전차인(나)이 전입신고 시 원래 세입자의 대항력을 물려받아 보호받습니다.
원래 세입자가 집주인의 서면 동의를 받고 전대차를 놓았다면, 새로운 전차인(나)이 들어가 전입신고를 마치는 순간 기존 세입자의 대항력이 유효하게 유지되어 경매 시에도 쫓겨나지 않습니다. 핵심은 '집주인의 인감도장이 찍힌 찐 동의서' 유무입니다.
만약 제가 집주인 몰래 무단으로 들어온 전차인인 걸 집주인에게 들켰습니다. 제 보증금은 누구한테 받나요?
진짜 집주인에게는 단 1원도 요구할 수 없으며, 나한테 사기 친 원래 세입자의 멱살을 잡고 민사 소송으로 받아내야 합니다.
집주인 허락 없이 들어온 무단 전차인은 법적으로 아무런 보호막이 없는 '불법 점유자'에 불과합니다. 진짜 집주인이 명도 소송을 걸면 당장 짐을 빼야 하며 보증금은 공중분해 될 위기에 처합니다.
방 3개짜리 아파트인데, 저 혼자 살기 넓어서 방 한 칸만 룸메이트(쉐어하우스)를 구해서 월세를 받아도 쫓겨나나요?
건물의 '소부분(아주 일부분)'을 타인에게 빌려주는 것은 예외적으로 집주인 동의 없이도 합법입니다.
민법 제632조에 따라 건물 전체가 아닌 작은 방 한 칸 정도를 타인에게 사용하게 하는 것은 무단 전대차의 금지 규정을 적용받지 않습니다. 하지만 실무적으로는 화장실 등 공용 공간 마찰이 발생할 수 있으므로 집주인에게 미리 알리는 매너가 필요합니다.
전대차 사기를 피하려면 계약하러 온 사람이 '진짜 집주인'인지 '기존 세입자'인지 어떻게 구별하나요?
계약하러 온 사람의 신분증과, 등기부등본 갑구의 소유자 이름 및 주민번호를 현장에서 두 눈으로 대조하면 1초 만에 끝납니다.
전대차 사기의 기본은 기존 세입자가 신분증을 위조해 집주인 행세를 하는 것입니다. 등기부등본은 누구나 열람할 수 있으므로, 반드시 신분증의 이름/주민번호가 등기부상 명의자와 토씨 하나 안 틀리고 일치하는지만 깐깐하게 검증하세요.