민법보다 우선하여 당사자 간의 합의를 강제하는, 세입자의 전 재산을 지켜주는 마법의 방패(조건)입니다.
계약서 본문에 인쇄된 일반적이고 판박이 같은 조항 외에, 거래 당사자(집주인과 세입자) 간에 특별히 합의하여 빈칸에 직접 타이핑해서 넣는 추가 조건입니다. 계약의 성패를 가르는 가장 중요한 핵심이며, '전세대출 불가 시 계약금 반환', '잔금일 익일까지 근저당 설정 금지' 등 세입자의 목숨줄을 쥐고 있는 조건들이 모두 이곳에 적힙니다. 분쟁 발생 시 법원에서는 인쇄된 부동문자보다 이 '특약사항'을 당사자의 진정한 의사로 보아 최우선으로 효력을 인정해 줍니다.
특약사항에 적기만 하면 무조건 법보다 우선해서 효력이 발생하나요?
아닙니다. 주택임대차보호법 같은 '강행규정'을 위반하여 세입자에게 불리하게 작성된 특약은 백날 적어봐야 법적으로 무효입니다.
예를 들어, 법적으로 세입자는 2년 거주를 보장받는데, 특약에 '1년만 살고 무조건 방을 뺀다'라고 적고 도장을 찍었더라도 세입자는 2년을 살겠다고 주장할 수 있습니다. 법이 세입자를 1순위로 보호하기 때문입니다. 반대로 세입자에게 유리하게 3년 거주를 보장한 특약은 유효합니다.
전세대출이 안 나오면 계약금을 돌려받기로 중개사랑 구두로 합의했는데, 특약에 꼭 써야 하나요?
무조건, 토씨 하나 안 틀리고 문서로 적어야 합니다. 구두 약속은 법정에서 휴지조각입니다.
특약에 **'임대인 또는 해당 목적물의 하자로 인해 전세자금대출(또는 보증보험) 불가 시, 본 계약은 조건 없이 무효로 하고 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다'**라고 명확히 기재하지 않으면, 대출 거절 시 내 실수로 간주되어 수천만 원의 계약금을 허공에 날리게 됩니다.
특약에 '퇴실 시 원상복구 한다'라고 적혀있는데, 벽지 색이 좀 바랜 것도 다 제 돈으로 물어줘야 하나요?
아닙니다. 일상적인 생활 마모(통상손료)는 원상복구 의무에 포함되지 않습니다.
가구 배치로 인한 장판 자국, 자연스러운 벽지 변색, 못 자국 1~2개 등은 세입자가 물어줄 의무가 없다는 것이 판례입니다. 하지만 애완동물이 벽지를 다 뜯어놓거나, 세입자의 부주의로 바닥이 심하게 파손된 경우는 특약에 따라 수리비를 물어주어야 합니다.
특약에 '애완동물 사육 금지'라는 말이 없어서 강아지를 키웠는데, 집주인이 나가라고 합니다.
금지 특약이 없었다면 키워도 계약 해지 사유가 되지 않는 것이 원칙입니다.
애완동물 사육 금지 조항을 특약에 명시하지 않았다면, 단순히 동물을 키운다는 이유만으로 집주인이 일방적으로 방을 빼라고 할 수 없습니다. 다만, 동물의 소음이나 냄새로 이웃에게 심각한 피해를 주거나 집을 파손했다면 손해배상의 책임은 집주인에게 물어주어야 합니다.
중개사가 귀찮은지 특약란에 '기타 사항은 민법 및 일반 관례에 따른다'라고만 적어놨습니다.
분쟁이 생겼을 때 아무런 보호도 받지 못하는 최악의 계약서입니다. 구체적으로 쪼개서 다시 적어달라고 하세요.
'관례'라는 것은 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이입니다. 누수 발생 시 수리 주체, 에어컨 청소비 부담, 도배/장판 교체 여부 등 돈이 깨질 만한 구체적인 상황들을 특약에 하나하나 명시하는 깐깐함이 필요합니다.