집주인이 집을 담보로 빌린 대출(근저당권)이나 전세권 등 '빚과 관련된 권리'가 모여있는 위험 구역입니다.
소유권 이외의 권리 사항이 적히는 곳으로, 은행 대출금(근저당권)이나 세입자의 전세권이 주로 서식합니다. 융자가 1원도 없는 훌륭한 집이라면 아예 을구 페이지가 없거나 '기록사항 없음'이라고 텅 비어 있습니다. 또한 을구에는 타인의 토지 위아래를 사용할 수 있는 권리인 **'지상권'**, 도심 지하로 지하철이 뚫릴 때 국가가 설정하는 **'구분지상권'** 같은 특수한 권리도 기재됩니다.
을구에 빚이 아무것도 없어서 '기록사항 없음'이라고 뜹니다. 그럼 무조건 안전한 S급 매물인가요?
네, 갑구에 이상이 없고 세금 완납증명서까지 확인했다면, 대항력을 갖춘 세입자가 무조건 1순위 배당을 독식하는 완벽한 집입니다.
융자 없는 집은 세입자가 전입신고+확정일자를 받는 순간 등기부 최상단 권리자가 됩니다. 집주인이 나중에 파산해 경매에 넘어가더라도 1순위로 배당받으므로 돈을 뜯길 확률이 0%에 수렴합니다.
집주인이 대출을 받았는데 1금융권(국민, 신한 등)이 아니라 대부업체나 저축은행 이름이 적혀있습니다.
집주인의 신용도가 밑바닥이거나, 영혼까지 한도를 끌어 썼다는 파산의 전조 증상입니다.
제1금융권(시중은행)은 이자가 싼 대신 담보 심사가 깐깐합니다. 고금리인 대부업체나 제2금융권에 담보가 잡혀있다는 것은 집주인이 이자 부담을 버티지 못하고 곧 경매로 넘어갈 위험이 매우 높다는 뜻이므로 피하는 게 상책입니다.
계약할 땐 을구가 깨끗했는데, 2년 뒤 갱신하려 떼보니 집주인이 중간에 대출 1억을 받았습니다. 쫓겨나나요?
전혀 걱정할 필요 없습니다. 대항력(전입신고) 날짜가 은행 근저당 설정 날짜보다 빠르면 은행을 무조건 이깁니다.
내가 전입신고한 날짜가 2024년이고, 은행 대출이 2025년에 을구에 적혔다면, 훗날 집이 경매로 넘어가도 무조건 내가 은행보다 먼저 1순위로 낙찰 대금을 다 챙겨갑니다.
을구에 '구분지상권 (서울교통공사)'라고 적혀있는데 이게 뭔가요?
아파트 단지 지하 수십 미터 아래로 지하철 터널이 지나가고 있다는 뜻이며 거주에는 아무 문제 없습니다.
국가가 타인의 토지 밑을 파고 지나가기 위해 토지 주인(아파트 입주민)들에게 보상금을 지급하고 설정해 둔 권리입니다. 매매나 임대차에 불이익은 없으나, 심리적으로 지하철 진동을 신경 쓰는 분들은 임장 시 체크해 봐야 합니다.
단독주택 토지 등기부 을구에 '지상권'이 은행 이름으로 잡혀 있습니다.
은행이 대출을 내주면서, 집주인이 맘대로 나대지(빈 땅)에 건물을 올려 담보 가치를 떨어뜨리지 못하게 땅의 사용권을 막아둔 '담보지상권'입니다.
보통 근저당권과 세트로 묶여서 설정되며, 은행 빚을 다 갚고 근저당권을 지울 때 이 지상권도 함께 싹 지워집니다.