집의 진짜 주인이 누구인지, 가압류 등 주인의 '소유권'을 위협하는 권리들이 붉은 글씨로 적힌 구역입니다.
소유권에 관한 모든 역사가 시간순으로 기록되는 공간입니다. 건물을 처음 지었을 때 하는 출생신고인 **'소유권보존등기'**, 집을 사고팔 때 남기는 **'소유권이전등기'**, 부부가 지분을 나누는 **'공유지분'**, 부모님 사망 시 넘어가는 **'상속등기'** 등이 모두 갑구에 적힙니다. 가장 밑에 적힌 사람이 현재 진짜 집주인이며, 갑구는 아무런 빨간 줄(가압류 등) 없이 깨끗한 백지장 상태인 것이 가장 좋습니다.
갑구 맨 밑에 부부가 공동명의로 지분이 반반(1/2) 적혀있습니다. 전세 계약 쓸 때 남편 한 명만 나와도 되나요?
절대 안 됩니다. 소유권 지분의 과반수(50% 초과)를 가진 사람들과 계약해야만 합법입니다.
남편 지분(50%)만으로는 과반수를 넘지 못하므로 단독으로 적법한 임대차 계약을 맺을 수 없습니다. 아내가 못 나온다면 반드시 아내의 '인감증명서가 첨부된 위임장' 원본을 받아야 하고, 전세금도 남편과 아내 통장으로 반씩 쪼개서 넣어야 안전합니다.
갑구에 '대위등기(채권자대위권)'라는 무서운 단어가 적혀있습니다. 무슨 뜻인가요?
빚쟁이(채권자)가 돈을 뺏어가기 위해, 빚진 집주인 대신 강제로 등기를 쳐버린 극악의 상태입니다.
집주인이 빚을 갚기 싫어서 부모님께 상속받은 집을 자기 이름으로 등기를 안 하고 뻐팅길 때, 돈 받을 채권자가 법원을 통해 강제로 집주인 명의로 등기를 쳐버리고 그 집에 가압류를 걸 때 나타나는 흔적입니다. 집주인의 파산 상태를 뜻하므로 계약을 무조건 피해야 합니다.
갑구에 옛날 주인이 가압류 당했던 기록들이 너무 많습니다. 불안한데 계약해도 될까요?
가압류 기록 글씨 한가운데에 '가로로 빨간 줄(말소선)'이 쫙 그어져 있다면 100% 무시하셔도 됩니다.
빨간 줄은 과거에 빚을 졌으나 지금은 다 갚아서 법적으로 효력이 완전히 죽어버렸다는 뜻입니다. 현재의 세입자 권리에는 단 1%의 영향도 주지 못합니다.
등기부 갑구가 정말 눈부시게 하얗고 깨끗합니다. 집주인 이름 하나만 딱 있는데 100% 안전하죠?
아닙니다. 집주인이 밀린 '수억 원의 세금(국세/지방세)'은 등기부등본 갑구만 봐서는 절대 알 수 없습니다.
세무서에서 집에 '압류' 타자를 치기 전까지는 등기부가 깨끗합니다. 하지만 세금은 경매 시 보증금보다 먼저 돈을 새치기해 뺏어가는 0순위 권리입니다. 계약 전 집주인에게 '국세/지방세 완납증명서'를 반드시 요구해 체납 여부를 팩트 체크해야 합니다.
갑구에 '임의경매개시결정'이라고 적혀있는데, 중개사가 취하시킬 수 있으니 계약하자고 꼬십니다.
중개사가 미쳤거나 사기꾼입니다. 이미 법원에 경매로 넘어간 집이므로 즉시 도망쳐야 합니다.
집주인 재정이 파탄 나서 채권자가 집을 경매 법원에 던졌다는 뜻입니다. 경매가 취하되어 등기부에서 빨간 줄로 지워진 것을 내 두 눈으로 확인한 뒤에야 계약을 검토할 수 있습니다.