집주인이 세입자에게 오히려 이자(돈)를 얹어주거나, 전세가가 떡락해서 보증금을 깎아줘야 하는 하락장의 공포입니다.
부동산 시장이 침체되어 전셋값이 과거(2년 전)보다 크게 떨어졌을 때 발생하는 현상입니다. 2년 전에 5억에 전세를 들어갔는데, 지금은 시세가 폭락해 주변 전세가 3.5억이 되었습니다. 세입자가 나간다고 하면 집주인은 새 세입자를 구해 3.5억을 받아도 1.5억이 펑크 나서 돈을 못 내어줍니다. 결국 집주인이 세입자에게 제발 계속 살아달라며 시세 차액(1.5억)에 대한 은행 이자를 매월 용돈처럼 찔러주는 기현상(역월세)이 발생하거나, 보증금 사고로 이어지는 무서운 상황을 말합니다.
깡통전세랑 역전세는 뭐가 다른 건가요?
깡통전세는 '매매가'가 무너져서 집을 팔아도 빚을 못 갚는 것이고, 역전세는 '전세가'가 무너져서 다음 세입자 돈으로 보증금 돌려막기가 안 되는 것입니다.
깡통전세는 집값이 3억인데 내 보증금이 3억인 사기성 투기가 원인이라면, 역전세는 정상적인 아파트라도 부동산 거시 경제가 폭락해서 전세 시세 자체가 증발해 버려 집주인의 유동성(현금)이 막히는 것이 원인입니다. 둘 다 결과적으로 세입자가 돈을 제때 못 돌려받는 지옥이 펼쳐지는 것은 똑같습니다.
만기가 되어 이사 가려는데 집주인이 역전세라 돈이 없으니, 새 세입자 구해질 때까지 기다리라고 합니다.
기다려줄 법적 의무가 전혀 없습니다. 즉각 '임차권등기명령'을 신청하고 내용증명을 날려야 합니다.
다음 세입자를 구해서 돈을 빼주는 것은 집주인의 사정일 뿐입니다. 만기일이 지났음에도 보증금을 안 주면 즉시 지연이자 청구와 함께 임차권등기를 박아 집주인을 금융적으로 옥죄어야 돈을 어떻게든 구해옵니다.
역전세가 나서 집주인이 차액 1억에 대해 매달 이자를 주겠다며(역월세) 계속 살아달라고 합니다. 합법인가요?
네, 양 당사자가 합의했다면 사적 계약으로 인정되어 합법입니다.
집주인이 목돈 1억을 돌려줄 돈이 없으니, 그 돈을 세입자에게 빌린 셈 치고 시중 대출 이자(예: 5%)만큼 매월 40~50만 원씩 세입자 통장으로 쏴주며 연장 계약을 하는 씁쓸한 타협책입니다. 단, 집주인 재정이 위험해 보인다면 거절하고 전세보증보험(HUG)을 통해 보상받고 탈출하는 것이 안전합니다.
계약갱신청구권을 써서 2년 더 살 건데, 주변 전세가 역전세로 1억이나 떨어졌습니다. 깎아달라고 해도 되나요?
당연합니다! 갱신청구권은 '5% 이내 인상' 제한만 있을 뿐, 감액(깎는 것)에는 아무런 제한이 없습니다.
하락장에서는 세입자가 왕입니다. 당당하게 "시세대로 1억 깎아주지 않으면 이사 가겠습니다"라고 질러야 합니다. 깎은 금액으로 연장 계약서를 새로 쓰고, 기존에 받아둔 확정일자 계약서는 절대 버리지 말고 같이 호치키스로 찍어두면 완벽합니다.
제가 전세보증보험(HUG)에 가입되어 있습니다. 역전세로 집주인이 돈을 못 준다고 하는데 HUG가 전액 다 주나요?
네, 현재 시세가 얼마로 떨어졌든 상관없이 가입 당시의 '보증서에 적힌 금액' 전액을 HUG가 1원 단위까지 쏴줍니다.
이것이 전세보증보험의 진정한 위력입니다. 집값이 반토막이 나든 역전세가 나든, HUG는 만기 1개월 뒤까지 돈이 안 들어오면 내가 가입했던 보증금 100%를 그대로 대위변제해 주어 세입자를 완벽하게 구출해 냅니다.