세입자가 2년 거주 후 "저 이사 안 가고 2년 더 살겠습니다"라고 1회에 한해 당당하게 요구할 수 있는 생존 권리입니다.
임차인(세입자)이 전월세 계약 기간 2년을 보장받아 거주한 뒤, 이사를 가고 싶지 않을 때 추가로 2년을 더 연장해달라고 집주인에게 청구할 수 있는 강력한 법적 권리입니다. 이 청구권을 명시적으로 사용할 경우, 집주인은 법에서 정한 예외적인 사유가 없는 한 이를 무조건 수용해야 하며, 가장 중요한 점은 갱신 시 임대료 인상 폭이 **'기존 금액의 5%'** 이내로 엄격하게 상한선이 제한되어 급격한 주거비 상승의 공포를 덜어준다는 것입니다.
제가 갱신청구권을 쓰겠다고 선언했는데, 집주인이 자기가 직접 들어와서 살 거라며 방 빼라고 거절할 수도 있나요?
네, 집주인 본인이나 직계가족(부모, 자녀)이 해당 주택에 '실제 거주'하겠다고 통보하면 합법적으로 갱신을 거절할 수 있습니다.
세입자의 주거 안정도 중요하지만 헌법상 집주인의 재산권 방어도 중요하므로 법은 예외를 두었습니다. 집주인 또는 집주인의 부모나 자녀가 직접 들어가 살겠다고 하면 세입자는 억울해도 집을 비워주어야 합니다.
집주인이 자기가 실거주한다며 저를 쫓아냈는데, 나중에 보니 다른 세입자에게 엄청 비싸게 전세를 줬습니다. 어떡하죠?
집주인의 새빨간 거짓말이 들통난 것이므로, 강력한 손해배상 소송을 청구하여 배상금을 합법적으로 뜯어낼 수 있습니다.
집주인이 허위 실거주를 핑계로 갱신을 거절하고 제3자에게 임대를 준 경우 주택임대차보호법 제6조의3 위반입니다. 쫓겨난 세입자는 동주민센터에서 확정일자 열람을 통해 새로운 세입자가 들어온 증거를 확보하고, [기존 월세의 3개월분 / 새로운 월세와 기존 월세 차액의 2년 치 / 이사비 등 실제 손해액] 중 가장 큰 금액을 손해배상 청구할 수 있습니다.
주인이 바뀌어 새로 집을 산 매수인(새 집주인)이 자기가 실거주하겠다며 제 갱신청구권을 거절할 수 있나요?
새 집주인이 세입자의 '갱신 요구 가능 기간(만기 6~2개월 전)' 내에 소유권 이전 등기를 마쳤다면 가능합니다.
대법원 판례에 따르면, 세입자가 기존 집주인에게 갱신청구권을 행사했더라도, 새 집주인이 임대차 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 등기를 마치고 실거주를 통보했다면 적법하게 갱신을 거절하고 세입자를 내보낼 수 있습니다. 집주인 변동이 예상된다면 최대한 빨리 갱신 의사를 표시하는 것이 안전합니다.
갱신청구권을 써서 2년 연장되었는데, 사정이 생겨 중간에 방을 빼야 합니다. 보증금을 언제 돌려받을 수 있나요?
집주인에게 해지 통보를 한 날로부터 '3개월'이 지나면 합법적으로 계약이 해지되어 보증금을 반환받을 수 있습니다.
계약갱신청구권으로 연장된 계약은 '묵시적 갱신'과 동일하게 임차인의 언제든지 해지권이 보장됩니다. 따라서 3개월의 유예기간만 지나면 집주인은 보증금을 돌려주어야 하며, 새로운 세입자를 들이는 중개수수료 역시 세입자가 낼 의무가 전혀 없습니다.
월세 계약인데 집주인이 5% 인상을 요구하면서, 보증금 5%와 월세 5%를 각각 다 올리겠다고 합니다. 이게 맞나요?
네, 맞습니다. 보증금과 월세 모두 각각 기존 금액의 5% 한도 내에서 올릴 수 있습니다.
보증금 1천만 원에 월세 50만 원인 집이라면, 집주인은 보증금 1,050만 원(+50만)과 월세 52만 5천 원(+2.5만)으로 갱신을 요구할 수 있는 것이 적법한 계산입니다. 단, 무조건 5%를 다 올려줘야 하는 것은 아니며 협상을 통해 인상 폭을 줄일 수도 있습니다.