매물 선점을 위해 임시로 지급하는 돈이지만, 문자 합의 내용에 따라 수천만 원의 위약금 폭탄이 될 수 있는 '실질적 본계약'입니다.
법률상 '가계약'이라는 용어는 민법에 존재하지 않으며, 실무 현장에서 매물을 찜하기 위해 임시로 지급하는 소액의 증거금을 관행적으로 부르는 말입니다. 대법원 판례(대법 2005다39594 등)에 따르면, 정식 계약서에 도장을 찍지 않았더라도 카카오톡이나 문자로 '매매목적물(특정 동/호수), 총 거래대금, 잔금 지급일, 계약금액' 등 계약의 중요 요소가 특정되고 합의되었다면 이는 가계약이 아닌 '법적으로 성립된 본계약'으로 간주합니다. 따라서 공인중개사의 "방 금방 나가니 일단 100만 원만 걸어두세요"라는 말에 속아 가벼운 마음으로 입금했다가 변심할 경우, 100만 원만 포기하고 끝나는 것이 아닙니다. 최악의 경우 '약정된 전체 계약금(통상 매매가의 10%)'을 위약금으로 토해내야 하는 치명적인 법적 책임과 민사 소송에 휘말릴 수 있으므로 극히 주의해야 합니다.
방을 안 보고 사진만 본 상태에서 가계약금을 입금했는데, 1시간 만에 부모님이 반대하셔서 취소했습니다. 돌려받을 수 있나요?
원칙적으로 단순 변심에 의한 파기는 단 한 푼도 돌려받을 수 없습니다.
집을 직접 보지 않았거나 입금한 지 단 10분밖에 지나지 않았다는 사실은 법적으로 아무런 구제 사유가 되지 않습니다. 돈이 집주인 계좌로 넘어간 순간 법적 효력이 발생합니다.
제가 가계약금 200만 원을 걸었는데, 집주인이 시세가 올랐다며 안 팔겠다고 합니다. 위약금은 얼마를 받을 수 있나요?
집주인은 자신이 받은 200만 원의 2배가 아닌, '원래 정하기로 한 본계약금 전체'를 물어주어야 합니다.
대법원 판례(대법 2014다231378)에 따르면, 매도인이 계약을 해제할 때 내야 하는 해약금의 기준은 실제 주고받은 소액의 가계약금(200만 원)이 아니라 '약정된 계약금 전부(예: 3,000만 원)'입니다. 400만 원만 돌려주고 끝내려 한다면 소송을 통해 나머지 금액을 청구할 수 있습니다.
부동산에서 "전세대출 안 나오면 100% 돌려주겠다"고 구두로 약속했습니다. 믿어도 되나요?
구두 약속은 법정에서 증명하기 매우 어려우므로 절대 믿으시면 안 됩니다. 무조건 텍스트(문자/카톡) 증거가 필요합니다.
중개사는 계약 성사를 위해 안심시키는 말을 던지지만, 대출이 거절되어 파기해야 할 상황이 오면 집주인이 발뺌하는 경우가 부지기수입니다. 입금 전 중개사가 보내주는 '계약 조건 확인 문자'에 전세대출 불발 시 반환 조건이 명시되어 있는지 반드시 눈으로 확인해야 합니다.
실수로 가계약금을 집주인이 아닌 공인중개사의 통장으로 보냈습니다. 효력이 있나요?
매우 위험하며 법적 분쟁 소지가 큽니다. 계약금은 반드시 등기부상 '소유자 본인 명의 계좌'로만 송금해야 합니다.
중개사나 가족 등 제3자 명의 계좌로 입금하는 것은 횡령이나 사기의 첫걸음입니다. 피치 못할 사정으로 소유자가 아닌 자에게 송금할 경우, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 사전에 확인해야 효력을 발휘합니다.
가계약금을 입금하기 전에 내 돈을 안전하게 지키기 위해 문자에 추가해야 할 가장 중요한 특약은 무엇인가요?
단순 변심 반환 조항과 근저당 말소 등 권리관계 유지 조항입니다.
문자에 '본계약 체결 전 매수인의 단순 변심 시 가계약금은 위약금 없이 즉시 반환한다'는 문구와 '본계약 시 전세보증보험 가입이 불가하거나 대출이 불가할 경우 무효로 한다'는 문구를 집주인에게 보내어 '동의한다'는 답장을 남겨두는 것이 최고의 안전장치입니다.