집이 경매로 넘어갔을 때, 나보다 늦게 들어온 빚쟁이들보다 우선적으로 내 보증금을 배당받을 수 있는 법적 권리입니다.
대항력 요건(실거주+전입신고)을 완벽히 갖춘 상태에서 임대차계약서에 '확정일자'까지 찍었을 때 비로소 발생하는 권리입니다. 살던 집이 빚더미에 앉아 경매로 넘어갔을 때, 법원은 등기부에 적힌 순서를 매겨 낙찰 대금을 나누어 줍니다(배당). 이때 우선변제권이 있으면, 나의 확정일자보다 늦은 날짜에 등기부에 이름을 올린 후순위 채권자들(은행 대출, 가압류 등)보다 내가 먼저 보증금을 챙겨갈 수 있습니다. 즉, 배당의 '순위'를 결정짓는 핵심 기준표입니다.
제가 확정일자를 가장 먼저 받아서 1순위인데, 무조건 보증금 100%를 돌려받을 수 있는 건가요?
아닙니다. 집이 헐값에 낙찰되거나, 국가의 밀린 세금이 있다면 전액을 못 받을 수 있습니다.
우선변제권은 '남들보다 먼저 받을 권리'일 뿐입니다. 내 보증금이 2억인데 집이 1억 5천에 낙찰되었다면 1순위라도 5천만 원은 날아갑니다. 더욱 무서운 것은 집주인이 밀린 '당해세(해당 부동산 종부세, 재산세)'나 '임금채권'은 나의 확정일자보다 늦게 발생했어도 무조건 0순위로 나를 새치기하여 돈을 빼갑니다.
대항력과 우선변제권은 어떻게 다른 건가요?
대항력은 낙찰자에게 안 나가고 '버티는 힘'이고, 우선변제권은 배당 절차에서 돈을 '먼저 받는 힘'입니다.
대항력만 있고 우선변제권(확정일자)이 없는 세입자는 경매 배당 절차에 참여해 돈을 받을 수는 없지만, 새로운 낙찰자에게 "보증금 다 줄 때까지 안 나간다"며 버틸 수 있습니다. 반면 둘 다 있으면 법원에서 돈을 배당받아 깔끔하게 나갈 수 있는 선택권이 생깁니다.
우선변제권이 있으니 경매가 시작되면 가만히 있어도 법원이 알아서 제 통장으로 돈을 꽂아주나요?
절대 아닙니다! 법원이 정한 '배당요구종기일'까지 반드시 세입자가 직접 배당요구 신청을 해야 합니다.
권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다. 1순위 확정일자를 가졌더라도 법원이 통지한 기간 내에 권리신고 및 배당요구를 서면으로 하지 않으면 배당 절차에서 완전히 제외되어 돈을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 수 있습니다.
은행 근저당(대출) 날짜와 제 확정일자 도장 날짜가 완전히 똑같으면 누가 이기나요?
이사(전입신고)를 언제 했는지에 따라 승패가 완전히 갈립니다.
이사+전입신고를 '계약 날 미리 해둔 상태'에서 나중에 확정일자만 은행 대출일과 같은 날 받았다면, 동순위(1:1 비율)로 배당받습니다. 하지만 이사+전입+확정일자를 은행 대출일과 '모두 같은 날'에 했다면, 은행은 당일 효력 발생, 세입자는 다음 날 0시 발생이므로 세입자가 후순위로 완벽하게 집니다.
계약 만료 후 집주인과 합의하여 전세금을 2천만 원 올려주고 2년 더 살기로 했습니다. 확정일자를 다시 받아야 하나요?
네, 증액된 2천만 원에 대한 새로운 계약서를 쓰고 그 서류에 확정일자를 새로 받아야 합니다.
기존 보증금은 옛날 확정일자 순위를 그대로 보호받지만, 새로 올려준 2천만 원은 새로운 확정일자를 받은 날부터 순위가 발생합니다. 기존 계약서는 절대 버리지 말고 보관하며, 증액 계약서(새 확정일자)와 함께 호치키스로 찍어두어야 둘 다 보호받습니다.