집을 사서 내 이름으로 등기를 칠 때 국가에서 반강제로 사게 만드는 채권이며, 보통 사자마자 100만 원 손해 보고 즉시 되팝니다.
정부가 서민 주택 건설 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권으로, 부동산 소유권 이전 등기를 신청할 때 해당 부동산의 시가표준액에 비례하여 법적으로 **'강제 매입'**해야 하는 국채입니다. 비싼 아파트는 매입액이 수천만 원에 달합니다. 5년간 묶어두면 이자를 쳐서 돌려주지만, 쌩현금이 없는 대다수 매수인은 채권을 매입한 당일에 증권사나 은행에 할인율(손해)을 감수하고 바로 팔아치웁니다. 이때 발생하는 수십~수백만 원의 손실 금액을 **'채권 할인 비용'**이라고 부릅니다.
법무사가 채권 매입 의무액이 2,000만 원이라고 합니다. 잔금 날 통장에 2천만 원이 더 있어야 하나요?
아닙니다! 사자마자 은행에 바로 팔아버리기 때문에 그 차액(손실액)인 100~200만 원 정도만 지불하면 됩니다.
그날 은행의 채권 할인율이 10%라면, 2,000만 원의 10%인 200만 원만 수수료 명목으로 지불하고 권리를 넘겨버리는 '즉시 매도' 방식을 99%의 매수인이 사용합니다.
어제 받은 견적서엔 채권 할인이 150만 원이었는데, 오늘 잔금 치를 땐 170만 원을 달라고 합니다. 사기꾼인가요?
사기가 아닙니다. 채권 할인율(금리)은 주식 시장처럼 매일매일 달라지기 때문입니다.
채권 시장 금리 변동에 따라 은행이 떼어가는 수수료가 매일 오전 달라집니다. 따라서 법무사가 며칠 전 준 견적서는 가견적일 뿐이며, 진짜 내가 내야 할 돈은 잔금 당일 고시 할인율로 최종 픽스됩니다.
법무사가 채권 할인 비용을 몰래 뻥튀기해서 덤터기를 씌우는지 어떻게 확인할 수 있나요?
주택도시기금 포털 사이트에서 '오늘자 채권 매입 대상 및 고객 부담금'을 조회해보면 10초 만에 팩트 체크가 가능합니다.
초보자가 가장 많이 눈먼 돈을 뜯기는 항목입니다. 주택도시기금 사이트에 내 집의 공시가격을 넣으면 오늘 날짜 기준으로 은행에 내야 할 단돈 10원 단위의 리얼 할인 비용이 뜹니다. 이 금액과 법무사 견적서를 반드시 대조해야 합니다.
제가 통장에 현금 2천만 원이 놀고 있습니다. 채권 안 팔고 5년 묵혀두면 이자가 쏠쏠한가요?
이자율이 연 1%대 수준으로 처참해서 인플레이션을 고려하면 은행 파킹통장보다도 큰 손해입니다.
정부가 강제로 팔아먹는 채권이라 이율이 시중 금리 발끝에도 못 미칩니다. 부자들도 그냥 수수료 손해 보고 팔아버린 뒤, 그 목돈 2천만 원을 미국 주식이나 고금리 예금에 굴리는 것이 압도적으로 이득입니다.
공동명의로 집을 사면 채권을 부부가 2번 사야 하니까 비용이 두 배로 독박을 쓰나요?
아닙니다. 과표구간이 반으로 쪼개져서 오히려 채권 할인 비용이 몇만 원 더 저렴해집니다.
공시가 6억 아파트를 공동명의로 사면, 각자 3억 원짜리 집을 산 것으로 간주해 3억에 해당하는 매입 비율을 곱합니다. 매입 비율은 집값이 비쌀수록 누진적으로 높아지므로 반으로 쪼개는 공동명의가 채권 매입에서도 미세하게 유리합니다.