건물 전체의 주인이 1명(다가구)인지, 호수별로 방마다 주인이 다 다른지(다세대/빌라)를 가르는 치명적인 차이입니다.
**'다가구 주택'**은 원룸 건물처럼 3층 이하의 건물 전체를 한 명의 주인이 통째로 소유한 단독주택입니다. **'다세대 주택'**은 우리가 흔히 부르는 '빌라'로, 4층 이하 건물에 201호, 202호 등 호수마다 주인이 각기 따로 있는 공동주택(아파트와 동일)입니다. 이 둘을 착각하면 전세사기에 당할 확률이 기하급수적으로 올라갑니다.
다가구 주택(원룸) 전세를 구할 때 가장 무서운 깡통전세 함정은 무엇인가요?
나보다 먼저 방에 들어와 있는 다른 세입자들의 '선순위 보증금 총액'이 보이지 않는 빚이라는 점입니다.
다가구는 등기부가 1개라 집주인 은행 빚만 보이고, 다른 방 세입자들의 보증금은 안 보입니다. 만약 9개 방 세입자들의 보증금 합이 10억이라면 집주인 빚은 10억이 추가된 것입니다. 계약 전 반드시 집주인에게 '선순위 임대차 내역서'와 '전입세대 열람내역' 발급을 요구해야 합니다.
전입신고를 할 때 동호수를 안 적거나 잘못 적었습니다. 대항력 보호를 받을 수 있나요?
다가구는 지번만 맞으면 보호되지만, 다세대는 호수가 틀리면 대항력이 100% 날아갑니다.
다가구는 건물 전체가 한 집이므로 지번만 맞게 전입신고하면 201호를 살든 301호를 살든 보호받습니다. 하지만 다세대는 호수별로 소유권이 다르므로, 현관문 호수와 '건축물대장' 호수가 토씨 하나 안 틀리고 정확히 일치하게 신고해야만 대항력을 인정받습니다.
다세대 주택(빌라)은 집주인 은행 빚만 없으면 전세가 무조건 안전한가요?
아닙니다. 해당 호수의 시세 대비 전세금 비율(전세가율)과 집주인의 체납 세금(당해세)을 봐야 합니다.
다세대는 다른 방 세입자의 눈치를 볼 필요는 없지만, 내 방의 전세가율이 80%를 넘는 깡통전세인지, 그리고 집주인이 체납한 세금이 있어 공매로 날아갈 위험이 없는지(국세 완납 증명서 확인)를 철저히 검증해야 합니다.
집주인이 건물주라 재력가 같아 보입니다. 다가구 주택은 보증보험(HUG) 가입이 쉬운가요?
다가구 주택은 모든 보증보험 가입 중 심사가 가장 까다롭고 거절률이 폭발적으로 높습니다.
건물 전체의 가치 대비, 10개가 넘는 방의 모든 세입자 보증금과 집주인 대출금을 하나하나 다 더해서 안전 비율을 넘지 않아야 승인이 납니다. 서류도 엄청 복잡하여 다가구 HUG 가입은 극강의 난이도를 자랑합니다.
외관상 다가구인지 다세대인지 구분이 안 갑니다. 확실히 알 방법이 있나요?
건축물대장을 떼보는 것이 유일하고 가장 정확한 팩트 체크 방법입니다.
정부24에서 주소를 검색했을 때, [일반건축물대장] 1장만 나오면 다가구(단독)이고, [집합건축물대장(표제부/전유부)]으로 나뉘어 호수별로 뗄 수 있게 나오면 다세대(빌라)입니다.