집주인이 집을 볼모로 잡히고 빚을 낼 때, 은행이 이자까지 넉넉하게 뜯어가려고 설정하는 족쇄입니다.
**'저당권'**은 딱 빌린 원금만큼만 등기부에 묶어두는 방식입니다. 반면 **'근저당권'**은 빌린 원금에 120%를 부풀려 나중에 밀릴 연체 이자까지 넉넉하게 천장을 뚫어 담보를 잡는 흉악한 진화 버전으로, 시중은행 대출의 99.9%는 다 이 근저당권으로 설정됩니다. 등기부를 볼 때 돈을 진짜 빌린 사람은 **'채무자'**, 자기 집을 담보로 내어준 집주인은 **'근저당권 설정자'**라고 부릅니다. 이 둘이 다른 경우가 은근히 많아 주의해야 합니다.
채무자랑 근저당 설정자(집주인) 이름이 다릅니다. 왜 집주인이 남의 빚에 자기 집을 담보로 잡히나요?
부모가 자식의 사업 자금을 대주기 위해 자기 집을 담보로 내어준 '물상보증인' 상태입니다.
아들(채무자)이 돈을 갚지 않으면 은행은 가차 없이 부모 집(설정자)을 경매로 날려버립니다. 세입자 입장에서는 집주인의 빚이 아니더라도, 채무자가 파산하면 똑같이 경매에 휩쓸리게 되므로 깡통전세 계산 시 이 근저당 금액을 100% 빚으로 치고 엄격하게 방어해야 합니다.
전세 1억짜리 집에 근저당(채권최고액)이 1.5억 있습니다. 집주인이 "실제 남은 빚은 5천밖에 안 돼서 안전하다"고 합니다.
집주인 말은 무시하세요. 경매 넘어가면 은행은 무조건 1.5억(채권최고액)을 꽉 채워 우선적으로 뺏어갈 권리가 있습니다.
은행은 남은 원금이 얼마든 상관없이 채권최고액 한도까지 밀린 연체이자를 싹쓸이해갑니다. 따라서 안전 여부를 계산할 때는 '내가 낸 보증금(1억) + 채권최고액(1.5억)' 합이 시세의 70%를 넘는지 깐깐하게 계산해야 합니다.
빚을 꾸준히 갚아 원금을 많이 줄였다는데, 왜 등기부의 채권최고액 숫자는 안 깎이나요?
대출을 절반 갚았다고 등기부가 자동 업데이트되지 않습니다. 집주인이 돈을 내고 '감액 등기'를 직접 신청해야만 숫자가 바뀝니다.
집주인이 전세금을 더 받으려고 "빚 다 갚아서 안전해!"라고 한다면, 반드시 은행에 가서 감액 등기를 치고 등기부 숫자가 낮아지는 걸 내 눈으로 확인한 뒤에 전세금을 줘야 합니다.
제1금융권 은행은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 잡던데, 2금융권은 다른가요?
네, 새마을금고나 저축은행 등 제2금융권은 떼일 리스크를 크게 보아 보통 원금의 130% 수준으로 더 높게 설정합니다.
제2금융권 대출이 있는 집은 세입자 입장에서 서류상 빚 덩어리가 훨씬 크게 잡히므로, 깡통전세 마지노선 계산 시 더욱 깐깐한 잣대를 들이대야 합니다.
이사 날짜가 주말인데 근저당권 말소를 조건으로 계약했습니다. 주말에 은행 닫는데 말소가 되나요?
불가능합니다. 주말 전인 금요일로 잔금일을 앞당기거나 주말 전 완납 영수증을 받아야 합니다.
은행 대출 상환과 등기소 말소 접수는 평일 낮 영업시간에만 돌아갑니다. 평일 오후에 잔금을 치르고 중개사와 함께 상환 및 말소 접수증을 확인하는 것이 가장 완벽한 타임라인입니다.