집값이 폭등할 때 집주인의 '배액배상 파기'를 원천적으로 틀어막아 집을 완벽히 내 것으로 확정 짓는 최강의 방패입니다.
계약금을 치르고 잔금을 내기 전, 중간에 나누어서 지급하는 목돈입니다. 민법에서는 중도금이 단 돈 100만 원이라도 상대방 통장에 꽂히는 순간, 계약을 지키기 위해 돌이킬 수 없는 행동을 시작한 **'이행의 착수'** 단계로 진입했다고 봅니다. 이 단계부터는 집주인이 아무리 배액배상을 하겠다고 발버둥 쳐도 일방적인 파기가 절대 불가능하며, 반드시 잔금을 받고 집 명의를 매수인에게 넘겨주어야 하는 강력한 법적 족쇄가 채워집니다.
집값이 자꾸 올라 집주인이 파기할까 봐 밤에 잠이 안 옵니다. 약속된 중도금 날짜 전에 미리 '기습 입금'해도 방어가 되나요?
네, 대법원 판례상 특약으로 금지하지만 않았다면 약정일 전 기습 선입금도 완벽한 '이행의 착수'로 인정됩니다.
매수인의 최고의 필살기입니다. 파기 낌새가 보이면 중도금 날짜가 두 달 남았더라도 냅다 수백만 원을 집주인 계좌로 송금해 버리세요. 집주인의 해제권(파기 옵션)을 완전히 박탈시킬 수 있습니다.
계약서에 아예 중도금 칸을 비워두고 계약금과 잔금만 치르기로 약속했습니다. 잔금 일부를 먼저 보내도 효과가 있나요?
네, 명칭이 '잔금의 일부'라도 미리 보내면 중도금과 100% 동일한 '이행의 착수' 방어 효과를 냅니다.
계약서에 중도금이 명시되어 있지 않더라도, 매수인이 자발적으로 잔금일 전에 돈을 선입금해 버리면 그 즉시 집주인은 배액배상 파기를 할 수 없는 올가미에 걸립니다.
집주인 입장에서는 미치고 팔짝 뛸 노릇인데, 매수인의 이런 기습 선입금을 막을 방어 특약이 있나요?
계약서 특약에 "매수인은 약정된 기일 전에는 어떠한 대금도 선지급할 수 없으며, 입금 시 무효로 한다"는 조항을 쾅 박아두면 막을 수 있습니다.
매도인이 상승장에서 언제든 파기할 수 있는 칼자루(해제권)를 쥐고 싶다면, 계약 시 반드시 중개사에게 요구하여 기한의 이익(선입금 금지)을 명시해야만 기습 공격을 막아낼 수 있습니다.
집주인이 제 기습 입금 전략을 눈치채고, 자기 통장 계좌를 폐쇄해 버려서 돈을 쏠 수가 없습니다.
즉시 법원에 달려가서 그 돈을 '변제 공탁'해 버리면 집주인 계좌에 꽂힌 것과 완벽하게 동일한 법적 효력이 발생합니다.
집주인이 돈을 안 받겠다고 계좌를 닫거나 도망 다니면, 법원에 돈을 맡기는 공탁 제도를 활용하여 법적으로 중도금 이행을 완료 선언할 수 있습니다.
전월세 임대차 계약에서도 맘에 드는 집에 중도금을 넣으면 집주인이 일방적으로 파기하지 못하나요?
네, 매매 계약과 완전히 동일한 법리가 적용되어 집주인은 보증금 배액배상을 하더라도 전세 계약을 무를 수 없습니다.
학군지 전세난이 심할 때, 간신히 구한 꿀 전셋집을 집주인이 변심해 남에게 줄까 봐 불안하다면, 소액의 중도금을 입금해 두면 내 전셋집을 완벽하게 사수할 수 있습니다.