'집의 가치(시세) 대비' 은행에서 돈을 최고 얼마까지 빌려줄 수 있는지 정해놓은 최대한도 비율입니다.
Loan to Value Ratio의 약자로, 내가 사려는 집을 담보로 맡길 때 '그 집값의 몇 %까지 대출이 가능한가'를 나타냅니다. 예를 들어 LTV가 70%로 규제되어 있다면, 10억 원짜리 아파트를 살 때 은행에서 최대로 빌릴 수 있는 주택담보대출 한도는 7억 원으로 제한됩니다. 나머지 3억 원은 오롯이 내 통장에 있는 순수 현금(자기자본)으로 마련해야만 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 무주택 여부, 규제지역 여부에 따라 한도가 수시로 변동됩니다.
급매로 집을 5억에 엄청 싸게 샀습니다! 대출 심사 시 LTV 70%의 기준은 제가 쓴 계약서 5억인가요?
아닙니다. 은행 대출 심사의 절대적 기준은 계약서가 아니라 'KB부동산 시세' 또는 '감정평가액'입니다.
은행은 개인 간의 거래 가격을 100% 믿지 않습니다. 매주 금요일 업데이트되는 'KB시세 일반평균가'를 기준으로 LTV를 계산합니다. 만약 5억에 샀는데 KB시세가 4억으로 잡혀 있다면, 대출 한도는 4억의 70%로 깎이게 되므로 자금 계획에 큰 펑크가 날 수 있습니다.
LTV 70%가 나오니, 10억짜리 집 살 때 현금 3억만 통장에 있으면 무조건 살 수 있는 건가요?
가장 위험한 착각입니다! 취득세, 중개수수료 등 수천만 원의 '부대비용'은 대출이 안 되므로 현금이 더 있어야 합니다.
10억짜리 집을 사면 취득세와 복비, 등기비용만 약 4천만 원이 증발합니다. 따라서 LTV 70%가 나온다면 현금 3억이 아니라 최소 3억 4천만 원 이상이 수중에 있어야 계약부터 잔금까지 무사히 넘길 수 있습니다.
신축 빌라를 분양받으려는데 아파트처럼 KB시세가 없습니다. 이럴 땐 LTV 계산을 어떻게 하나요?
은행에서 지정한 감정평가사가 직접 건물을 보고 매긴 '감정평가액'을 기준으로 LTV가 산정됩니다.
빌라는 KB시세가 없는 경우가 태반입니다. 이때 은행 감정을 받으면 보통 분양가(예: 3억)보다 감정가(예: 2.5억)가 훨씬 쪼그라들어 나옵니다. 당연히 대출 원금도 감정가 기준으로 팍 깎이게 되므로, 신축 빌라는 계약 전 은행 가심사(탁상감정)를 미리 받아보는 것이 필수입니다.
대출 상담을 받으니 LTV 한도에서 '방 공제' 수천만 원을 강제로 깎고 대출해 준다고 합니다. 왜 이러는 거죠?
집이 경매로 넘어갈 때 0순위로 돈을 빼가는 세입자의 '최우선변제금' 몫을 은행이 미리 방어용으로 빼두는 것입니다.
이른바 '방 빼기'입니다. 은행은 집주인이 나중에 방 한 칸에 월세를 주었다가 경매에 넘어갔을 때, 법원이 세입자에게 떼어주는 최우선변제금(서울 기준 5,500만 원)만큼 대출금을 떼일 위험이 있습니다. 단, '모기지신용보험(MCI/MCG)'에 가입하면 이 방 공제액을 깎이지 않고 온전히 한도를 다 뽑아 쓸 수 있습니다.
생애 최초로 집을 사는 무주택자에게는 LTV 규제를 좀 풀어주나요?
네, 현재 정부 규정상 생애최초 주택구입자는 집값이나 지역에 상관없이 LTV를 최대 80%까지 파격적으로 우대해 줍니다.
태어나서 단 한 번도 집을 가져본 적 없는 세대라면 규제지역 여부와 상관없이 최대 한도 6억 원 내에서 LTV 80%를 꽉 채워 대출받을 수 있어 내 집 마련 진입 장벽이 대폭 낮아집니다.