아파트 단지 전체 땅 중에서 '나홀로 순수하게 소유하고 있는 땅의 크기'를 뜻하는 재건축의 핵심 권력입니다.
아파트나 빌라 같은 집합건물에서, 내 방(전유부분)을 소유하기 위해 건물 밑에 깔린 단지 전체 토지에 대해 가지는 비율적 권리가 **'대지권'**이며, 이를 평수(㎡)로 환산한 물리적 면적이 **'대지지분'**입니다. 건물은 30년이 지나면 콘크리트 덩어리로 감가상각이 되어 가치가 0원에 수렴하지만, 땅(토지)은 영원히 남아 가격이 오릅니다. 따라서 오래된 아파트를 투자 목적으로 살 때는 건물의 평수보다 이 '대지지분'이 얼마나 큰지가 미래 가치(재건축 보상금)를 결정하는 유일한 잣대가 됩니다.
30년 된 아파트를 갭투자로 사려는데, 34평(대지지분 10평)짜리와 24평(대지지분 15평)짜리 중 뭐가 나은가요?
재건축 투자 관점에서는 묻지도 따지지도 않고 대지지분 15평짜리를 잡아야 압도적으로 돈을 법니다.
재건축을 할 때 헌 집을 내놓고 새 아파트를 분양받을 수 있는 권력과 보상금은 오직 '대지지분' 크기에 비례합니다. 건물 평수가 아무리 넓어도 대지지분이 쥐꼬리만 하다면 새 아파트를 지을 땅이 부족해 수억 원의 쌩돈(분담금)을 내야 입주할 수 있습니다.
보통 재건축 사업성이 좋다고 평가받으려면 대지지분이 평균 몇 평 정도 나와야 하나요?
보통 세대 평균 대지지분이 '15평 이상'이면 사업성이 양호하고, '20평 이상'이면 황금알을 낳는 거위로 불립니다.
과거 5층짜리 저층 주공아파트들은 용적률이 낮고 땅이 넓어 평균 대지지분이 20평이 훌쩍 넘어 재건축 대박이 터졌습니다. 하지만 90년대 중반에 지어진 20층짜리 고층 아파트들은 대지지분이 고작 8~10평에 불과해 재건축이 사실상 멈춰있는 것입니다.
내가 살 아파트의 대지지분이 정확히 몇 ㎡인지 어디서 볼 수 있나요?
등기부등본의 '전유부분의 표제부' 하단에 있는 [대지권의 표시] 란을 보면 가장 정확합니다.
디스코, 아실 같은 부동산 앱에서도 각 평형별 대지지분을 쉽게 조회할 수 있는 기능을 제공하므로, 임장 가기 전에 미리 단지별 대지지분을 랭킹 매겨보는 것이 투자자의 기본 소양입니다.
오피스텔이나 주상복합은 왜 나중에 가격이 안 오르고 똥값이 되나요?
상업용지에 하늘로만 높게 지어서, 세대당 나눠 가지는 대지지분이 1~3평으로 박살나기 때문입니다.
용적률 800%로 지은 오피스텔은 땅은 좁은데 위로만 수백 세대가 몰려 사니 땅을 나누면 대지지분이 코딱지만 해집니다. 건물 감가상각이 됨과 동시에 땅의 가치도 없으니 세월이 흐를수록 건물 가격이 속절없이 무너지는 것입니다.
등기부를 뗐는데 [대지권 없음]이라고 뜨고 건물만 제 소유로 되어 있습니다. 계약해도 되나요?
절대 안 됩니다. 땅 주인은 따로 있고 건물만 둥둥 떠 있는 반쪽짜리 아파트로, 나중에 땅 주인이 쫓아낼 수 있습니다.
재개발 구역의 분양 자격을 쪼개기 위한 꼼수 매물이거나, 땅 주인이 국가/타인이라 지료(땅 임대료)를 매월 내야 하는 폭탄 매물일 확률이 매우 높습니다. 은행 주택담보대출도 100% 거절당하므로 일반인은 손대면 안 됩니다.