국가가 토지의 주된 쓰임새에 따라 '대지, 전, 답, 임야' 등 28가지로 땅의 계급(신분)을 정해놓은 이름표입니다.
토지의 사용 목적을 행정 관청이 정하여 장부(토지대장)에 등록한 것입니다. 건물을 올릴 수 있는 금수저 땅인 **'대(대지)'**, 농사만 지어야 하는 흙수저 땅인 **'전(밭)', '답(논)'**, 산인 **'임(임야)'** 등이 대표적입니다. 땅의 지목이 무엇이냐에 따라 건축 허가 여부와 토지 가격이 수십 배 차이가 나기 때문에 토지 투자의 근본이자 시작점입니다.
시골에 경치 좋은 싼 땅(전/답)을 사서 그림 같은 전원주택을 바로 지을 수 있나요?
불가능합니다. 먼저 농지보전부담금을 내고 지목을 '대(대지)'로 바꾸는 허가를 받아야만 건물을 올릴 수 있습니다.
농사짓는 땅(전, 답)에 무단으로 콘크리트를 붓고 집을 지으면 불법 건축물로 구속되거나 원상복구(철거) 명령을 받습니다. 반드시 구청에 개발행위허가를 받고 수백만 원의 세금을 납부하여 땅의 신분을 대지로 바꾸는 '지목변경' 절차를 거쳐야 합니다.
지목은 무조건 집을 지을 수 있는 '대지'가 제일 비싸고 좋은 건가요?
현재 가치로는 가장 비싸지만, 토지 투자 수익률 면에서는 '전/답/임야'를 사서 '대지'로 바꾸는 것이 가장 돈이 됩니다.
이미 '대'로 바뀐 땅은 비쌀 대로 비싸서 큰 차익을 보기 어렵습니다. 고수들은 도로가 날 예정인 싼 밭(전)이나 야산(임야)을 헐값에 사서, 인허가 작업을 통해 건물을 지을 수 있는 대지로 지목을 신분 상승시켜 수백 %의 엑시트 마진을 남깁니다.
빌라를 사려고 건축물대장을 뗐는데, 토지 지목이 '대'가 아니라 '도로'나 '임야'로 되어있습니다.
건축 당시 지목 변경 등의 행정 처리가 꼬여서 서류가 미비된 매우 심각한 하자 매물입니다.
건물이 정상적으로 서 있으려면 밑에 깔린 땅의 지목은 무조건 '대(대지)'여야 합니다. 지목 정리가 안 된 상태로 방치된 건물은 추후 대출 연장이나 매매 시 치명적인 브레이크가 걸리므로 관할 구청에 정상화 여부를 무조건 따져봐야 합니다.
토지의 지목이 무엇인지 인터넷으로 쉽게 무료로 조회할 수 있나요?
네, '토지이용규제정보서비스(토지이음)' 사이트에 주소만 치면 지목과 모든 규제를 한눈에 볼 수 있습니다.
단순한 지목뿐만 아니라, 이 땅이 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여있는지, 용도지역이 1종 주거지역인지 상업지역인지 등 땅의 운명을 결정짓는 모든 국가의 규제 정보가 낱낱이 공개되어 있습니다.
맹지(길이 없는 땅)는 지목과 상관없이 무조건 피해야 하나요?
네, 초보자는 맹지에 1원도 투자하면 안 됩니다. 길이 없으면 건축 허가 자체가 평생 안 납니다.
지목이 아무리 훌륭한 '대'이더라도, 그 땅과 맞닿은 국가 공식 '도로(폭 4m 이상)'가 없다면 건물을 지을 수 없는 죽은 땅(맹지)이 됩니다. 앞집 땅 주인에게 통행료를 내고 길을 빌리려다 멱살잡이가 나는 등 분쟁의 온상이므로 쳐다보지 마세요.