집 하나로는 대출 한도가 안 나와서, 여러 개의 집과 땅을 한데 쇠사슬로 묶어 거액을 대출받은 다가구/빌라의 지뢰입니다.
등기부등본 을구 근저당권 항목 끝에 **[공동담보목록 제2024-111호]**라고 적혀있다면, 이 집 하나만 담보로 잡힌 게 아니라 집주인 소유의 다른 땅이나 건물들이 패키지로 엮여서 거대한 대출을 받았다는 뜻입니다. 주로 원룸 건물(다가구)이나 짓다 만 깡통 빌라에서 많이 보이며, 내 보증금의 안전을 계산하기가 극도로 까다로워져 권리분석 난이도가 헬(Hell) 급으로 수직 상승합니다.
다가구(원룸) 전세를 보는데 근저당 밑에 '공동담보목록'이 적혀 있습니다. 뭐가 위험한가요?
그 건물이 깔고 있는 '땅(토지)'과 묶여 대출이 나갔다는 뜻입니다. 땅의 가치 대비 대출액을 분리해서 계산해야 하는 복잡함이 생깁니다.
보통 원룸 건물은 토지 등기부와 건물 등기부가 나뉘어 있어, 은행이 대출해 줄 때 땅과 건물을 공동담보로 묶습니다. 경매 시 대금 배당이 복잡하게 얽히므로, 보증금이 전 재산인 초보자는 가급적 피하는 것이 정신 건강에 이롭습니다.
신축 빌라 전세를 구하는데 다른 호수(201호, 202호)랑 우리 집(301호)이 다 묶여서 공동담보 30억이 잡혀있습니다.
전형적인 '쪼개기 대출(건축주 통대출)'입니다. 잔금 날 내 호수만 공동담보에서 완벽히 빼내는 '근저당권 일부 말소' 특약이 필수입니다.
건축주가 빌라를 지으면서 건물 전체를 묶어 30억을 대출받은 상태입니다. 세입자가 전세금을 내면 그 돈으로 내 방 301호에 할당된 빚만 갚고 담보 목록에서 내 방만 쏙 빼주어야(일부 말소) 안전해집니다. 이 절차를 중개사가 어리버리하게 처리하면 30억 빚의 연대보증인 꼴이 됩니다.
공동담보목록에 엮여 있는 다른 집들이 도대체 어딘지 제가 확인할 수 있나요?
네, 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급할 때, 옵션에서 [공동담보목록 체크박스]를 누르면 어떤 집들이 엮여있는지 리스트가 쫙 출력됩니다.
묶여있는 다른 집들의 주소를 확인해 보고, 그 집들마저 죄다 경매에 넘어가거나 깡통 상태라면 이 집주인은 회생 불가능한 악성 채무자이므로 당장 손절해야 합니다.