집주인 동의를 받아 등기부에 내 이름을 새겨, 보증금을 안 주면 소송 없이 바로 집을 경매에 넘기는 막강한 무기입니다.
주민센터에서 하는 전입신고(채권)와 달리, 부동산 등기부등본 을구에 '내가 이 집에 전세로 살고 있음'을 공식적으로 기록하여 세상에 공시하는 강력한 '물권'입니다. 전입신고만 한 세입자는 보증금을 못 받을 경우 내용증명 → 반환 소송 → 승소 판결문 획득이라는 1년 이상의 험난한 과정을 거쳐야만 경매를 신청할 수 있습니다. 하지만 전세권설정이 되어 있으면 만기일에 돈을 주지 않을 경우, 복잡한 재판 절차 없이 즉시 법원에 '임의경매'를 신청해버릴 수 있는 무서운 집행력을 가집니다.
이렇게 강력하고 좋은데 왜 일반 전세입자들은 전세권설정을 안 하고 전입신고만 하나요?
집주인의 인감과 동의가 필수이며, 수십만 원 이상의 막대한 등기 비용이 세입자 지갑에서 나가기 때문입니다.
전입신고는 세입자 혼자 무료로 가능하지만, 전세권설정은 집주인이 집문서와 인감증명서를 적극적으로 내주어야 하므로 대부분 극도로 꺼립니다. 또한 보증금 2억 원 기준 각종 세금과 법무사 비용 등으로 약 50만 원가량이 듭니다.
회사 복지용으로 법인 명의 전세계약을 하는데, 직원이 전입신고가 불가하다고 합니다. 전세권설정만으로 완벽할까요?
어느 정도 방어는 되지만, 경매로 넘어갔을 때 '대지권(땅값)' 부분에서 배당을 못 받을 치명적 리스크가 있습니다.
전세권은 기본적으로 '건물'에만 효력을 미칩니다. 대항력(전입신고)을 갖춘 임차인은 건물과 땅값을 합친 낙찰 대금 전체에서 돈을 배당받지만, 건물에만 전세권을 설정한 법인은 건물 낙찰가에서만 배당받아 돈이 모자랄 확률이 매우 높으므로 전세보증보험 가입을 병행해야 합니다.
오피스텔 집주인이 "세금 문제 때문에 전입신고는 절대 안 되니 대신 전세권설정을 해주겠다"고 합니다. 안전한가요?
집주인이 주택 수 산정을 피하려는 꼼수이며, 세입자 입장에서는 최우선변제권을 박탈당하는 위험한 선택입니다.
전입신고를 하지 않으면 아무리 소액임차인이라도 최우선변제금 보호를 받지 못합니다. 선순위 대출이 없더라도, 집주인의 체납 세금(당해세)이 치고 들어오면 전입신고+확정일자를 갖춘 것보다 훨씬 불리해질 수 있으므로 전입신고를 포기하는 조건은 거절하는 것이 맞습니다.
전세권설정을 해두었는데 계약 만료일이 지나버렸습니다. 전세권의 효력도 자동으로 사라지나요?
용익물권(사용할 권리)은 사라지지만, 담보물권(돈 받을 권리)은 보증금을 다 받을 때까지 살아있습니다.
계약 기간이 끝나면 그 집을 계속 사용할 권리는 사라집니다. 하지만 내 보증금을 돌려받기 위한 담보적 효력은 등기부에 남아있는 한 끝까지 소멸하지 않고 집주인을 압박하는 무기로 계속 작동합니다.
제가 전세권을 설정한 집에 살다가, 사정이 생겨 다른 사람에게 이 집을 제 맘대로 빌려주거나(전대차) 전세권을 팔아도 되나요?
네, 전세권설정의 가장 큰 장점 중 하나로, 집주인 동의 없이도 합법적으로 가능합니다.
일반 전입신고 임차인은 집주인 동의 없이 무단 전대차 시 계약 해지 사유가 됩니다. 하지만 '물권'인 전세권자는 설정 행위 시 이를 금지하는 특약을 맺지 않은 이상, 자신의 권리를 자유롭게 타인에게 양도하거나 전전세를 놓을 수 있는 강력한 처분 권한을 가집니다.