현재 집값이 거품인지, 아니면 상가 투자가 은행 이자보다 돈이 되는지를 판단하는 숫자 데이터들입니다.
**'PIR (Price to Income Ratio)'**: 내 연봉을 단 한 푼도 쓰지 않고 꼬박 모았을 때 이 집을 사는 데 몇 년이 걸리는지 나타내는 소득 대비 집값 비율입니다. **'임대 수익률'**: 상가나 오피스텔에 투자한 원금 대비 1년간 받는 월세 수익의 비율입니다. **'매물 회전율'**: 특정 아파트 단지의 전체 세대수 대비 최근 1년간 매매가 얼마나 자주 일어났는지 보여주는 환금성 지표입니다.
서울 아파트의 평균 PIR 수치가 보통 몇 정도 나오나요?
부동산 폭등기에는 서울 평균 PIR이 15~18배에 달할 정도로 가혹하게 높습니다.
PIR이 15라는 것은 중산층 가구가 월급을 한 푼도 안 쓰고 숨만 쉬고 15년을 모아야 서울 평균 가격의 아파트 한 채를 간신히 살 수 있다는 뜻입니다. 이 수치가 역사적 평균(약 10~12)보다 지나치게 높다면 현재 집값에 거품이 끼어있다고 분석하는 주요 지표가 됩니다.
오피스텔이나 상가를 분양받을 때 중개사가 수익률 10% 보장이라고 꼬십니다. 진짜인가요?
은행 대출을 만땅으로 끌어다 썼을 때의 레버리지 착시 현상을 이용한 뻥튀기 사기일 확률이 높습니다.
분양 대행사는 대출 70%를 이빠이 당겨서 내 돈이 적게 들어갔을 때의 이익률(대출 낀 수익률)을 마치 확정 수익인 양 광고합니다. 진짜 실력을 보려면 대출을 하나도 안 받았을 때의 '순수 자기자본 수익률'을 계산해 봐야 하며, 보통 4~5%만 나와도 굉장히 선방한 상가입니다.
투자할 단지를 고를 때 '매물 회전율'이 높은 곳이 좋은 건가요?
네, 회전율이 높다는 것은 그만큼 사고파는 거래가 활발하여 언제든 탈출(환금)하기 쉽다는 뜻입니다.
나홀로 아파트나 세대수가 적은 빌라는 1년에 거래가 1~2건도 안 터집니다. 반면 대단지에 매물 회전율이 5%~10% 이상 나오는 곳은 대기 수요가 탄탄하여 내가 집을 내놓으면 즉시 팔려 현금화할 수 있는 생명력이 아주 강한 단지입니다.
호가랑 실거래가 중에서 시장을 분석할 때 뭘 믿어야 하나요?
과거의 팩트는 '실거래가', 현재 시장의 심리는 '호가'를 통해 두 개를 섞어서 분석해야 합니다.
네이버에 올라온 집주인들의 희망 가격(호가)이 어제 찍힌 실거래가보다 수천만 원 뚝 떨어져서 매물로 쌓이고 있다면, 이는 집주인들이 쫄아서 던지고 있는 전형적인 하락장의 초입 시그널입니다.
전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 90%로 엄청 높은 곳은 갭투자 하기에 최고의 명당인가요?
단돈 천만 원으로 갭투자를 할 수 있는 천국이지만, 집값이 10%만 떨어져도 즉시 파산하는 지옥의 깡통전세입니다.
전세가율이 높으면 내 돈이 적게 들어가 수익률은 극대화됩니다. 하지만 하락장에 접어들면 세입자에게 전세금을 내어주지 못해 집이 통째로 경매에 날아가고 신용불량자가 되는 양날의 검입니다.