30년 동안 이자를 똑같이 낼지(고정), 시장 상황에 따라 복불복으로 바뀔지(변동) 결정하는 게임입니다.
**'변동금리'**는 6개월마다 시장의 기준금리(COFIX 등) 변동에 따라 내 대출 이자도 오르락내리락하는 방식입니다. **'고정금리'**는 대출받을 당시의 금리가 만기(30년)까지 단 0.1%도 안 바뀌고 영원히 픽스되는 방식입니다. **'혼합금리(주기형)'**는 대출 후 처음 5년은 고정금리로 가고, 5년 뒤부터는 변동금리로 바뀌는 한국 시중은행의 가장 흔한 짬짜면 상품입니다.
당장 오늘 상담받으니 변동금리가 고정금리보다 0.5% 더 싸게 나옵니다. 무조건 변동이 이득 아닌가요?
함정일 수 있습니다. 당장 싸더라도 향후 금리 인상기에 접어들면 몇 달 만에 이자가 폭등하여 피눈물을 흘리게 됩니다.
금리 인하가 확실시되는 시기라면 변동금리가 유리하지만, 예측이 어렵다면 당장 조금 비싸더라도 맘 편하게 5년 고정(혼합형)으로 방어막을 치는 것이 안전합니다. 또한 최근엔 스트레스 DSR 규제 때문에 고정금리를 선택해야 대출 한도가 수천만 원 더 나오므로 강제적으로 고정을 선택하는 경우가 많습니다.
뉴스에서 '코픽스(COFIX)' 금리가 올랐다는데 제 대출이랑 무슨 상관인가요?
코픽스는 대한민국 변동금리 주택담보대출과 전세자금대출의 기준이 되는 '원가'입니다. 이게 오르면 님 이자도 똑같이 오릅니다.
은행들이 시중에서 돈을 구해온 평균 비용(도매가)을 뜻합니다. 코픽스가 오르면 은행은 대출 금리에 이를 즉각 반영하므로 변동금리를 쓰는 세입자와 영끌족들의 월 이자 고지서 금액이 다이렉트로 치솟습니다.
진짜 만기인 30년 내내 100% 고정되는 순수 고정금리는 시중은행에 없나요?
일반 국민, 신한은행 등에는 거의 없고, 국가 정책 대출인 '디딤돌대출'과 '보금자리론'에만 존재합니다.
은행 입장에서는 30년 고정은 리스크가 너무 커서 5년 고정 후 변동되는 '혼합형'만 팝니다. 진정한 30년 순수 고정금리를 누리려면 무주택 요건을 맞춰 주택금융공사(HF)의 정책 모기지 상품을 이용해야 합니다.
금리 인하 요구권이라는 게 있던데, 주담대도 이자 깎아달라고 은행에 요구할 수 있나요?
네, 대출받을 때보다 승진, 연봉 상승, 신용점수 상승 등 재산 상태가 눈에 띄게 좋아졌다면 당당히 요구할 수 있습니다.
은행 앱에서도 1분 만에 신청 가능합니다. 다만 1금융권 주담대는 이미 아파트라는 확실한 담보를 꽉 잡고 최저 금리로 나간 것이라, 연봉이 올랐다고 신청해도 신용대출만큼 드라마틱하게 금리를 깎아주는 경우는 드뭅니다.
5년 고정 혼합금리를 쓰고 있는데, 5년 뒤에 이자가 미친 듯이 오르면 어떡하죠?
그때 가서 이자가 더 싼 다른 은행의 대출 상품으로 '대환대출(갈아타기)'을 해버리면 됩니다.
5년이 지났다면 중도상환수수료도 이미 0원이 되었으므로, 타행의 더 좋은 조건으로 빚을 옮겨 타는 빚테크(갈아타기)를 적극 활용하는 것이 자본주의 생존 공식입니다.