계약 만료 전까지 서로 이사 가라, 방 빼겠다는 말이 없어서 암묵적으로 기존과 똑같이 2년이 연장되는 꿀 같은 제도입니다.
임대차 계약 만료 기간이 다가오는데도 임대인(만기 6개월 전~2개월 전까지)과 임차인(만기 2개월 전까지) 양쪽 모두 계약 조건 변경이나 계약 해지에 대해 아무런 통지를 하지 않은 경우, 법적으로 기존 임대차와 **'완전히 동일한 조건(보증금, 월세 유지)'**으로 임대차 계약이 자동으로 2년 더 연장된 것으로 간주하는 주택임대차보호법상의 제도입니다.
묵시적 갱신으로 2년 자동 연장된 상태에서 제가 6개월 만에 중간에 방을 빼고 이사 가려면, 중개수수료(복비)는 제가 내야 하나요?
아닙니다. 묵시적 갱신 중에는 세입자가 절대적으로 유리하며, 새로운 세입자를 들이는 복비는 100% 집주인 부담입니다.
2년을 다 못 채웠다고 억울하게 복비를 내실 필요가 없습니다. 묵시적 갱신이 성립된 이후 세입자는 언제든지 자유롭게 집주인에게 '계약 해지'를 통보할 수 있고, 통보한 날로부터 정확히 '3개월'이 지나면 법적으로 계약이 깔끔하게 종료되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 중개수수료는 임대인이 내는 것이 국토교통부의 명확한 해석입니다.
묵시적 갱신으로 1년째 살고 있는데, 집주인이 갑자기 시세가 폭등했다며 다음 달부터 월세를 10만 원 올려달라고 요구할 수 있나요?
불가능합니다. 기존 조건과 100% 동일하게 연장된 것이므로 올려줄 법적 의무가 전혀 없습니다.
묵시적 갱신은 보증금과 월세가 기존과 토씨 하나 틀리지 않고 똑같이 묶이는 세입자에게 유리한 마법입니다. 집주인이 만기 2개월 전 기한을 놓쳐 갱신이 확정되었다면, 남은 연장 기간 동안 임의로 월세나 보증금 인상을 강제할 수 없습니다.
자동 연장되었으니 계약서를 다시 쓸 필요는 없겠죠?
네, 확정일자와 대항력을 그대로 유지하기 위해 기존 계약서를 그대로 보관만 하시면 됩니다. 새로 쓰면 절대 안 됩니다.
조건 변경 없이 묵시적으로 갱신된 경우에는 새로운 계약서를 쓰지 않는 것이 원칙이며 가장 안전합니다. 섣불리 새로운 날짜로 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 다시 받으면, 그날부터 새로운 권리 순위가 생겨버려 기존에 획득했던 앞선 선순위 권리를 통째로 날려버릴 수 있습니다.
월세를 3번이나 밀렸다가 겨우 다 갚은 적이 있습니다. 저도 묵시적 갱신의 보호를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 법은 성실한 세입자만 보호합니다.
주택임대차보호법에 따라 세입자가 2기(두 달 치)의 차임액에 달하도록 월세를 연체한 사실이 있거나 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 집주인이 아무 말을 안 했더라도 만기일에 방을 비워주어야 합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 둘 다 2년 연장인데 뭐가 다른 건가요?
가장 큰 차이는 '임대인의 5% 인상 요구 가능 여부'와 '청구권 사용 횟 소진 여부'입니다.
집주인이 아무 말을 안 해 성립된 '묵시적 갱신'은 보증금 인상이 원천 차단되며, 1회만 쓸 수 있는 마법 카드인 '갱신청구권'을 아직 쓰지 않은 것으로 간주해 세이브됩니다. 반면 세입자가 적극적으로 요구한 '계약갱신청구권'은 집주인이 법정 한도 내(5%)에서 월세 인상을 요구할 수 있고, 평생 1회 주어진 카드를 써버린 것이 됩니다.