보증금을 못 받은 상태에서 부득이하게 방을 빼고 이사를 가야 할 때, 기존 집의 대항력을 영구히 묶어두는 구명조끼입니다.
임대차 계약이 적법하게 끝났음에도 집주인이 다음 세입자가 안 구해졌다며 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 단독으로 법원에 신청하여 등기부에 '나 아직 보증금 못 받았다'는 사실을 강제로 기재하는 제도입니다. 이 등기가 완료되면, 세입자가 짐을 빼고 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 기존 집에서 취득했던 대항력과 우선변제권이 100% 유지됩니다. 전세사기범을 옥죄는 가장 강력한 법적 목줄입니다.
직장 발령으로 오늘 당장 짐을 빼야 합니다. 임차권등기 신청서를 냈으니 바로 이사 가도 되나요?
절대 안 됩니다! 반드시 등기부등본을 떼어보고 등기 문구가 '실제로 찍힌 것을 두 눈으로 확인하고' 이사해야 합니다.
법원에 신청서를 접수한 것과, 심사를 거쳐 등기부에 실제로 타자가 쳐지는 것은 다릅니다. 통상 2~4주가 소요되며, 등기부에 빨간 글씨로 찍히기 전에 주소를 옮기거나 비밀번호를 내어주면 기존 대항력이 영구 증발하여 보증금을 허공에 날리게 됩니다.
집주인이 "임차권등기 신청을 먼저 취하(말소)해주면 바로 그날 은행에서 돈 뽑아서 보증금 주겠다"고 합니다. 해줘도 되나요?
절대 속으시면 안 됩니다. 대법원 판례상 집주인의 보증금 반환이 무조건 '먼저' 이루어져야 합니다.
집주인들은 흔히 대출을 핑계로 등기부터 지워달라고 읍소합니다. 하지만 대법원은 '임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 선이행되어야 한다'고 못 박았습니다. 통장에 1원 단위까지 전액 입금된 것을 확인한 뒤에야 취하 서류를 내어주어야 합니다.
계약 만료 두 달 전인데 집주인이 파산해서 돈을 못 줄 것 같다고 합니다. 불안한데 지금 미리 임차권등기를 신청할 수 있나요?
불가능합니다. 임차권등기명령은 반드시 '임대차 계약이 종료된 후'에만 신청할 수 있습니다.
계약 만료 전이나 합의 해지가 완료되지 않은 시점에서는 아무리 불안해도 신청 자격이 안 됩니다. 만기 2개월 전까지 확실하게 '계약 갱신 거절(해지)' 통보를 내용증명이나 문자로 명확히 해두어 계약 종료일을 확정 짓는 것이 가장 우선되어야 할 작업입니다.
이 제도를 이용하는 데 드는 인지대, 법무사 대행 수수료는 제 돈으로 독박을 써야 하나요?
일단 세입자가 부담하지만, 추후 법적으로 집주인에게 전액 청구하여 받아낼 수 있습니다.
보증금 미반환 원인을 제공한 사람이 집주인이므로, 신청에 소요된 모든 제반 비용은 물론이고 보증금을 늦게 준 데 대한 '지연 이자(민사 연 5%, 소송 제기 후 연 12%)'까지 집주인에게 합법적으로 청구하여 받아낼 권리가 있습니다.
급하게 방을 구하다가 위치가 너무 좋은 빈집을 발견했는데, 등기부에 '임차권등기명령'이 걸려있습니다. 계약해도 될까요?
뒤도 돌아보지 말고 도망치셔야 합니다. 이 집에 들어가면 '최우선변제권'을 원천적으로 박탈당합니다.
임차권등기가 된 집은 이미 보증금 사고가 터져 경매 직전인 집입니다. 주택임대차보호법은 임차권등기가 마쳐진 주택에 그 이후에 들어온 새로운 소액임차인에게는, 아무리 소액 보증금이라도 '최우선변제권'을 단 한 푼도 인정해주지 않도록 엄격히 규정하고 있습니다.