국가 서류(등기부)를 아무리 뒤져도 안 나오지만, 경매 낙찰 시 수억 원의 덤터기를 씌우는 유령 같은 권리들입니다.
**'유치권'**: 건축업자나 인테리어 업자가 공사 대금을 못 받아서 "돈 줄 때까지 이 건물에서 한 발짝도 못 나간다!"며 현관문에 빨간 락카로 칠하고 점거하는 권리입니다. **'법정지상권'**: 남의 땅 위에 건물을 지었지만, 법적으로 건물을 때려 부수지 않고 버틸 수 있는 강력한 권리입니다. 두 권리 모두 등기부에 1줄도 안 적혀있지만 경매 낙찰자가 고스란히 빚을 다 떠안아야 하는 최악의 함정입니다.
유치권이 행사 중인 건물을 경매로 싸게 낙찰받았습니다. 공사대금 빚은 원래 주인이 갚아야 하는 거 아닌가요?
아닙니다. 낙찰자(새 주인)가 그 수억 원의 공사대금 빚을 전부 대신 갚아줘야만 유치권자가 짐을 싸서 나갑니다.
유치권은 말소기준권리로도 절대 지워지지 않는 무적의 권리입니다. 5억에 건물을 낙찰받았는데 숨겨진 공사 빚(유치권)이 3억이라면 실제로는 8억에 산 호구 짓이 됩니다.
등기부에 안 적혀있는데, 이 건물이 유치권이 걸려있는지 없는지 어떻게 아나요?
무조건 현장에 직접 임장(발품)을 가서, 현관문이나 담벼락에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이나 빨간 글씨가 있는지 눈으로 봐야 합니다.
유치권 성립의 필수 요건이 바로 건물을 '실제 점유'하는 것입니다. 법원 현황조사서나 매각물건명세서에도 적히긴 하지만, 가짜(허위) 유치권자들이 워낙 많아 경매 고수들은 직접 현장에 가서 누가 진짜 점거하고 있는지 탐문 수사를 벌입니다.
법정지상권이 성립하는 땅을 경매로 낙찰받으면 그 위에 있는 건물은 제 마음대로 쓸 수 있나요?
단 1평도 마음대로 못 씁니다. 건물 주인이 법적으로 그 땅을 계속 쓸 권리가 있어 철거도 못 시킵니다.
땅 주인과 건물 주인이 다른 꼬인 상태입니다. 땅을 낙찰받았지만 위에 남의 건물이 버티고 있어 땅을 파지도 못하고, 그저 헐값의 땅 임대료(지료)만 받아먹어야 하는 애물단지가 되므로 초보자는 절대 건드리면 안 됩니다.