집값과 전세금이 비슷해, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 떼일 위험이 폭발 직전인 '빈 깡통' 같은 위험한 집입니다.
주택의 실제 매매 가격 대비 전세보증금의 비율(전세가율)이 비정상적으로 80~90% 이상으로 높거나, 집주인이 앞서 받아둔 선순위 은행 대출금과 내 보증금을 합친 총액이 집값을 위협할 정도로 꽉 찬 주택을 말합니다. 집값이 떨어지거나 집주인이 파산하여 집이 경매에 넘어가면 통상 매매가의 70% 선에서 낙찰됩니다. 이때 낙찰 대금으로 은행 빚과 보증금을 다 메꾸지 못해 세입자가 피 같은 보증금 수천만 원을 고스란히 잃게 되는 전세사기의 가장 흔한 덫입니다.
깡통전세를 피하기 위해, 전세가율 몇 %가 가장 마지노선 안전선인가요?
[선순위 빚 + 내 보증금]의 합이 아파트는 시세의 70%, 빌라/오피스텔은 시세의 60% 이하가 가장 안전합니다.
부동산 침체기에 경매로 넘어가면 빌라는 감정가의 50~60% 선에 낙찰되는 경우가 수두룩합니다. 보증금이 매매가의 80~90%에 꽉 차 있다면 경매 낙찰금으로 내 돈을 다 돌려받는 것은 수학적으로 불가능합니다.
부동산 중개사가 "여기는 신축 빌라라 깨끗해서 전세금이 매매가랑 똑같아도 안전하다"고 합니다. 믿어도 되나요?
절대 믿으시면 안 됩니다. 신축 빌라의 '동시진행(무갭투자)' 사기를 치려는 전형적인 수법입니다.
신축 빌라는 과거 매매 거래 내역이 없어 정확한 '시세'를 알기 어렵습니다. 건축주와 중개사가 짜고 매매가를 3억으로 부풀린 뒤, 그와 동일한 3억으로 세입자를 들여 건축비를 쏙 빼먹고 명의는 노숙자 등 바지사장에게 넘겨버리는 가장 악질적인 전세사기입니다.
원룸 10개가 있는 다가구 주택에 전세를 들어갑니다. 등기부에 집주인 빚이 2억뿐인데 안전한 건가요?
아닙니다. 나보다 먼저 방에 들어와 있는 다른 세입자들의 '선순위 보증금 총액'이 진짜 숨은 빚입니다.
다가구 건물은 등기부가 1개라 은행 빚만 보이고, 다른 방 세입자들의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 만약 다른 9개 방 세입자의 보증금 합이 10억이라면, 집주인의 진짜 빚은 12억입니다. 반드시 계약 전 집주인에게 '전입세대열람내역'과 '선순위 임대차 내역서' 발급을 요구하여 확인해야 깡통을 피할 수 있습니다.
들어갈 때 분명 전세가율 60%로 넉넉하게 안전했는데, 2년 뒤 집값이 폭락해서 깡통전세가 되었습니다. 어떡하죠?
세입자 잘못이 아니므로, 미리 가입해둔 '전세보증보험'이 유일하고 완벽한 탈출구입니다.
계약 당시에는 안전했더라도 거시 경제의 하락으로 집값이 보증금 밑으로 수직 낙하하는 역전세난이 발생할 수 있습니다. 이때 집주인은 돈이 없다며 배 째라고 나오게 되는데, 입주 시점에 HUG 보증보험에 가입해 두었다면 집값 폭락과 무관하게 국가로부터 100% 돈을 돌려받고 지옥에서 탈출할 수 있습니다.
집주인이 전세금을 돌려주지 못해 제가 직접 이 깡통 집을 경매에서 낙찰(셀프 낙찰) 받으려고 합니다. 세금 혜택이 있나요?
네, 전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 취득세 면제 등 파격적인 세제 혜택이 주어집니다.
어쩔 수 없이 깡통 주택을 떠안아야 하는 피해자들을 위해, 현재 일정 요건을 갖춘 임차인이 해당 주택을 직접 낙찰받을 경우 취득세를 최대 200만 원까지 감면해 주고, 향후 청약 시에도 여전히 '무주택자'로 간주하여 불이익을 당하지 않도록 법적으로 구제해주고 있습니다.