임대차 계약서가 '조작 없이 해당 날짜에 실제로 존재했다'는 것을 국가가 공증해 주는 필수 절차입니다.
동주민센터, 등기소 또는 인터넷 등기소에서 임대차계약서 원본 여백에 날짜가 적힌 공식 도장을 찍어주어 인증하는 절차입니다. 이 제도는 집이 경매로 넘어갔을 때 집주인과 세입자가 짜고 보증금을 부풀려 낙찰 대금을 빼돌리는 것을 막기 위해 도입되었습니다. 대항력을 갖춘 상태에서 이 '확정일자'까지 받아야만, 훗날 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 빚쟁이들보다 앞서 내 보증금을 배당받을 수 있는 **'우선변제권'** 티켓이 활성화됩니다.
확정일자는 잔금 치르고 이사 가는 날에만 받을 수 있나요?
아닙니다. 계약서를 작성한 당일 즉시 미리 받을 수 있으며, 빠를수록 유리합니다.
전입신고는 해당 집에 짐을 넣어야만 가능하지만, 확정일자는 도장이 찍힌 계약서 원본과 신분증만 있으면 이사 가기 두 달 전이라도 미리 받을 수 있습니다. 계약금을 치른 날 바로 확정일자부터 받아두는 것이 만일의 사태를 대비하는 최고의 예방책입니다.
요즘은 '임대차 신고(전월세 신고)'를 하면 확정일자가 자동으로 나온다던데 사실인가요?
네, 맞습니다. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대차 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다.
계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인 부동산거래관리시스템에서 임대차 신고를 마치면 별도의 수수료 없이 확정일자가 자동 부여됩니다. 단, 신고 대상이 아닌 소액 계약은 여전히 별도 신청이 필요합니다.
확정일자 도장이 찍힌 계약서 원본을 잃어버렸습니다. 동주민센터에서 재발급이 되나요?
계약서 자체는 재발급되지 않으나, '확정일자부 열람증명'을 통해 구제받을 수 있습니다.
과거에는 원본을 분실하면 우선변제권을 증명할 길이 없어 큰일이 났지만, 현재는 동주민센터나 등기소에서 '확정일자부 열람 및 증명'을 발급받아 경매 법원에 제출하면 동일하게 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 그래도 원본 분실은 매우 위험하므로 스캔본을 미리 만들어 두는 것이 좋습니다.
아직 전입신고(이사)는 안 하고 확정일자만 먼저 받아뒀습니다. 우선변제권이 바로 생기나요?
아닙니다. 확정일자는 단독으로는 힘이 없으며, 대항력(전입+실거주)이 발생해야 함께 발동합니다.
우선변제권의 전제 조건은 대항력입니다. 확정일자를 1월 1일에 미리 받았더라도, 전입신고와 이사를 1월 10일에 했다면, 우선변제권은 대항력이 생기는 1월 11일 0시부터 비로소 효력을 발휘합니다.
계약서를 스마트폰으로 찍은 사진만으로도 동주민센터에서 확정일자를 찍어주나요?
불가능합니다. 오프라인 방문 시에는 반드시 '종이 원본'을 지참해야 합니다.
사본이나 사진 파일로는 확정일자를 부여받을 수 없습니다. 다만, 인터넷 대법원 등기소를 이용할 경우 종이 원본을 컬러 스캔한 PDF 파일을 업로드하여 온라인으로 확정일자를 부여받을 수는 있습니다.