대출 1회차부터 30년 만기 날까지 매달 통장에서 빠져나가는 '총액(원금+이자)'이 100원 단위까지 똑같은 대중적 방식입니다.
매월 갚아야 하는 총금액(원금과 이자의 합계)이 대출 만기일까지 항상 일정하도록 세팅된 상환 방식입니다. 매월 지출되는 고정비 예측이 쉬워 직장인들의 생활비 예산 짜기에 최적화되어 있어 10명 중 8명이 선택합니다. 단, 초기에는 내는 돈의 80%가 '이자'로 날아가고 원금은 쥐꼬리만큼 깎이다가, 대출 막바지에 가서야 원금이 푹푹 깎이는 눈속임(?) 구조를 가집니다.
매달 내는 총액이 똑같으면, 그 안에 섞여 있는 원금과 이자의 비율도 매달 똑같이 반반인가요?
완전히 다릅니다. 대출 초기 수년간은 내는 돈의 대부분이 허공에 날아가는 '쌩 이자'입니다.
매달 상환액이 150만 원일 때, 대출 1년 차에는 빚 원금이 고스란히 꽉 차 있으므로 150만 원 중 무려 120만 원이 이자고, 30만 원만 진짜 내 빚(원금)을 깎는 데 쓰입니다. 중도상환 시 원금이 거의 안 줄어있어 가장 허탈해하는 방식입니다.
대출 한도(DSR)를 극한까지 끌어 쓰려면 '원금균등'과 '원리금균등' 중 어떤 걸 골라야 하나요?
무조건 '원리금균등상환'을 선택해야 DSR 한도를 우회해서 수천만 원 더 끌어모을 수 있습니다.
DSR 심사는 대출 1년 차에 내는 '초기 상환액'을 기준으로 한도를 깎아냅니다. 원금균등은 대출 초반에 매월 내는 돈이 가장 무거워서 DSR 40% 한도에 턱 막힙니다. 반면 원리금균등은 초기 상환 총액을 평탄하게 다져놓았기 때문에 한도 심사를 무사히 통과하기 좋습니다.
집을 3~5년 안에 팔고 이사 갈 계획이라면 이 방식이 유리한가요?
조금 불리할 수 있습니다. 초반에 이자만 잔뜩 바치다가 집을 파는 꼴이 되기 때문입니다.
5년 뒤 집을 팔려고 은행 정산서를 뽑아보면 "매달 150만 원씩 냈는데, 원금은 고작 1천만 원 깎여있네?"라며 충격을 받게 됩니다.
매달 내는 돈이 똑같다면서, 중간에 한국은행 금리가 바뀌면 납부액도 달라지나요?
네, '변동금리' 상품을 선택했다면 6개월 주기 갱신 시마다 금리 변동이 반영되어 월 상환액 고지서 금액이 바뀝니다.
순수 고정금리가 아닌 이상, 금리 갱신 시점의 남은 원금을 기준으로 새로운 금리를 때려 박아 남은 기간 동안 낼 새로운 균등 상환액을 재설정(리셋)합니다.