DSR의 구형 버전인 DTI와, 다주택자·임대업자의 대출 숨통을 조이는 신DTI 및 임대수익비율(RTI)입니다.
**'DTI (총부채상환비율)'**은 새로 받을 주담대 원리금에, 기타 빚은 '이자'만 더해서 연봉으로 나누는 규제로 DSR보다 훨씬 널널합니다. (디딤돌대출 등 정책 상품에서 여전히 사용됨) **'신DTI'**는 집이 이미 1채 있는 사람이 추가로 집을 살 때, 기존 주담대의 원금까지 빚에 싹 다 합산시켜 다주택자의 영끌을 막는 규제입니다. **'RTI (임대업이자상환비율)'**은 상가나 주택을 월세 돌리는 임대사업자가 대출받을 때, "월세 수익이 대출 이자보다 최소 1.2배~1.5배는 많아야만 대출을 내주겠다"는 사업자용 족쇄 규제입니다.
시중은행 주담대를 받을 건데, DTI랑 DSR 중 어떤 심사를 받게 되나요?
일반 1금융권 주담대는 무조건 가장 강력하고 피도 눈물도 없는 'DSR 40%' 룰을 최우선으로 적용받습니다.
과거에는 DTI를 주로 썼으나 현재 가계부채 억제를 위해 일반 대출은 모조리 DSR로 심사합니다. 예외적으로 국가 정책 상품인 '디딤돌대출'이나 '보금자리론'만 DSR 면제 혜택을 받고 상대적으로 느슨한 'DTI 60%' 룰로 심사받습니다.
DTI가 60%라는 건 제 연봉에서 대충 어느 정도를 빚 갚는 데 쓸 수 있다는 뜻인가요?
연봉이 5천만 원이라면, 1년 동안 은행 빚 갚는 데 쓰는 돈(원리금)이 3천만 원을 넘어서는 안 된다는 뜻입니다.
연봉의 60%인 3천만 원이 커트라인입니다. 이 상한선을 넘지 않는 선에서만 역산하여 대출 원금 한도를 열어줍니다.
이미 주담대가 있는 1주택자입니다. 갭투자로 집을 하나 더 사려고 대출받으면 한도가 확 깎이나요?
네, '신DTI' 규제에 걸려 기존 집의 주담대 '원금'까지 모조리 부채에 합산되므로 신규 대출 한도는 처참하게 부서집니다.
과거에는 기존 대출의 '이자'만 빚으로 쳤지만, 신DTI 도입 후에는 다주택자의 기존 주담대 원금과 이자를 모두 합산해버리므로 빚내서 집 사기가 사실상 원천 봉쇄되었습니다.
상가를 사서 월세를 받으려고 임대사업자 대출을 냈더니 RTI 심사에 걸렸습니다. 이게 뭔가요?
해당 상가에서 들어오는 월세(임대소득)가 대출 이자보다 최소 1.5배는 넉넉하게 들어와야 대출을 해준다는 뜻입니다.
Rent To Interest의 약자로, 상가 대출 이자가 한 달에 100만 원 나가는데 월세가 120만 원 들어온다면 이자 내기 빠듯하다고 보아 대출이 거절됩니다. 상가는 이자의 1.5배(월세 150만 원 이상), 주택은 1.2배 이상의 임대 수익이 나야만 사업자 대출이 승인됩니다.
DTI나 DSR 소득을 계산할 때 기준은 세전 연봉인가요, 통장에 찍히는 세후 실수령액인가요?
무조건 세금을 떼기 전 가장 높은 금액인 '세전 연봉(총급여액)'을 기준으로 계산합니다.
직장인은 근로소득 원천징수영수증 상의 가장 앞 장에 있는 '총급여액(비과세 제외)'이 100% 나의 연봉 모수로 잡히므로 한도를 뽑는 데 훨씬 유리합니다.