'내 연봉 대비' 1년 동안 갚아야 할 '모든 빚'의 원리금 비율로, 영끌을 원천 차단하는 가장 무서운 대출 한도 규제입니다.
Debt Service Ratio(총부채원리금상환비율)의 약자입니다. 새로 받을 주택담보대출뿐만 아니라, 기존의 신용대출, 자동차 할부금, 마이너스 통장 등 **'나의 모든 빚'**을 1년 동안 얼마씩 갚고 있는지를 모두 더해 내 연봉으로 나눈 값입니다. 현재 1금융권은 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉 5,000만 원이면 1년 빚 갚는 돈이 2,000만 원을 넘는 순간 대출은 1원도 안 나옵니다. 최근 도입된 **'스트레스 DSR'**은, 나중에 금리가 오를 위험까지 가정하여 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 인위적으로 더 얹어서 심사하는 제도입니다. 이 때문에 실제 대출 한도가 수천만 원씩 더 깎여나가는 지옥이 펼쳐집니다.
비상용으로 만들어두고 실제 돈은 단 1원도 안 쓴 '마이너스 통장'도 DSR 빚 계산에 포함되나요?
네, 매우 치명적으로 포함됩니다. 실제 사용액이 0원이어도 '전체 한도 금액'이 빚으로 꽉 차게 잡힙니다.
마통(한도대출)은 언제든 돈을 빼 쓸 수 있으므로, 은행은 가장 보수적으로 한도 전체(예: 3천만 원)를 5년 분할 상환하는 빚으로 간주해 DSR 한도를 엄청나게 깎아버립니다. 주담대를 영끌해야 한다면 잔금일 전에 안 쓰는 마통은 무조건 해지해야 합니다.
자동차 할부금이나 현금서비스, 신용카드 일시불도 DSR에 들어가나요?
신용카드 '일시불/할부'는 제외되지만, 자동차 캐피탈 할부금, 카드론, 현금서비스는 모두 악성 부채로 DSR에 합산됩니다.
특히 자동차 할부금은 매월 갚는 원금이 커서 DSR 한도를 가장 무섭게 갉아먹는 주범입니다. 주담대를 받기 전 달에는 현금서비스나 카드론은 무조건 전액 상환하여 기록을 지워야 합니다.
현재 살고 있는 집의 '전세자금대출' 원금도 DSR에 빚으로 잡히나요?
다행히 전세자금대출의 원금과 아파트 중도금 대출은 DSR 산정에서 예외적으로 제외됩니다.
정부 규정상 전세대출은 원금 상환액을 빼고 '이자' 납부액만 DSR 분자에 포함시킵니다. 단, 분양받은 아파트의 중도금 대출을 나중에 내 명의의 '잔금대출(주담대)'로 전환하는 순간부터는 DSR 40% 규제의 족쇄가 채워집니다.
스트레스 DSR이 적용되면 변동금리가 불리하고 고정금리가 유리하다는데 사실인가요?
네, 맞습니다. 금리 변동 위험이 적은 순수 고정금리를 선택할수록 스트레스(가산) 금리가 적게 붙어 대출 한도가 더 나옵니다.
주담대를 변동금리로 받으면 나중에 이자가 폭등할 위험이 크다고 보아 정부가 DSR 심사 시 가짜 가산금리를 가장 세게 때립니다. 반면 5년 고정(혼합형)이나 순수 고정금리를 택하면 가산금리가 확 줄어들어 대출 원금을 훨씬 더 많이 뽑아낼 수 있습니다.
제 연봉으로는 DSR 40%에 걸려 대출이 모자랍니다. 아내의 소득을 합칠 수 있나요?
네, 부부 합산 연소득으로 DSR 모수를 키워 대출 한도를 대폭 늘릴 수 있습니다.
아내가 소득이 있다면 남편과 합산할 수 있습니다. 단, 아내 소득을 합치는 순간 아내 명의로 된 다른 빚(신용대출 등)도 남편 부채에 모조리 합산되어 DSR 분자에 더해집니다. 아내 빚이 너무 많다면 득실을 철저히 계산해 봐야 합니다.