집주인이 집값이 올라 일방적으로 계약을 파기할 때, 위약금으로 자신이 받은 돈의 '2배'를 물어주는 강력한 법적 룰입니다.
매매나 임대차 계약에서 계약금(가계약금)을 받은 사람(집주인)이 변심하여 일방적으로 계약을 엎고 싶을 때, 자신이 받은 금액의 2배(배액)를 상대방 통장으로 꽂아주어야만 적법하게 계약을 해제할 수 있다는 민법 원칙입니다. 반대로 돈을 건넨 사람(매수인/세입자)이 변심하여 파기할 때는, 자기가 입금한 계약금 전액을 눈물을 머금고 깔끔하게 포기해야 합니다.
계약금 5천을 냈는데, 집값이 한 달 새 1억이나 폭등했습니다. 집주인이 파기할 수 있나요?
네, 매수인이 '중도금'을 입금하기 전까지는 매도인이 5천만 원의 쌩돈 위약금(총 1억)을 물어주고 합법적으로 엎을 수 있습니다.
집주인 입장에서는 5천만 원을 위약금으로 물리더라도 집값이 1억 올랐으니 파기하는 게 이득이라고 판단하면 가차 없이 계약을 깹니다. 상승장(불장)에서 매일 같이 터지는 매수인의 뼈아픈 비애입니다.
정식 계약금 3,000만 원 중 가계약금으로 일단 200만 원만 냈습니다. 집주인이 파기한다며 400만 원을 주겠다고 합니다.
택도 없는 소리입니다. 대법원 판례상 실제 입금한 돈(200만)이 아닌 '약정된 계약금 전체(3,000만)'를 기준으로 뱉어내야 합니다.
가계약금만 주고받았어도 계약이 성립된 상태라면, 매도인은 본계약금 3,000만 원을 위약금으로 얹어 총 3,200만 원을 돌려줘야 합법적 파기가 됩니다. 집주인이 안 주면 내용증명 쏘고 소송 가면 100% 이깁니다.
집주인 변심으로 배액배상 위약금 수천만 원을 벌었습니다! 세금 안 내고 그냥 쓰면 되나요?
아닙니다! '기타소득'으로 분류되어 원천징수 세금(22%)을 국가에 납부해야 탈세로 안 잡힙니다.
매수인이 공돈으로 얻은 위약금 수익은 기타소득입니다. 원래 매도인(집주인)이 위약금에서 22%의 세금을 미리 떼고(원천징수) 지급한 뒤 세무서에 내야 하는 것이 정석입니다.
집주인이 문자로만 "나 계약 파기할 거니까 계좌번호 줘!"라고 통보만 하고 돈은 안 줍니다.
돈(배액배상금)이 내 통장으로 꽂히기 전까지는 계약은 파기된 것이 아니며 100% 유효합니다.
말로만 파기 선언을 하는 것은 법적 효력이 없습니다. 이 틈을 타서 매수인이 기습적으로 중도금을 계좌에 입금해 버리면 집주인은 영원히 계약을 무를 수 없는 외통수에 걸립니다.
매도인이 변심해서 계약이 깨졌는데, 중개사가 자기도 헛고생했다며 복비를 달라고 합니다.
법적으로 당사자 변심에 의한 파기라도 중개사는 보수를 청구할 권리가 있으므로 줘야 합니다.
위약금을 두둑하게 챙긴 매수인 입장이라면 도의적 차원에서 소정의 수고비(합의금)를 지급하고 좋게 마무리하는 것이 일반적입니다.