제3자(새로운 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 나의 임대차 계약과 보증금 반환을 당당하게 요구할 수 있는 절대적 권리입니다.
세입자가 현재 계약한 집주인뿐만 아니라, 집이 매매되어 주인이 바뀌거나 빚 때문에 경매로 넘어가 전혀 모르는 낙찰자가 찾아왔을 때도 "나는 이 집에서 내 보증금을 다 돌려받기 전까진 절대 안 나간다!"라고 법적으로 버틸 수 있는 강력한 힘입니다. 이 철통 방패를 얻기 위해서는 1) 주택의 열쇠를 넘겨받아 짐을 넣고 실제로 이사할 것(주택의 인도), 2) 동주민센터에서 전입신고를 마칠 것(주민등록)이라는 두 가지 요건을 완료해야 합니다. 가장 주의할 점은 이 요건을 갖춘 **'다음 날 0시(자정)'**부터 대항력이 발생한다는 것입니다. 이 하루의 시간 차이를 노린 전세사기가 매우 빈번합니다.
이사 당일에 전입신고를 마쳤는데, 집주인이 제가 짐 푸는 사이에 몰래 은행에서 담보 대출을 받으면 어떻게 되나요?
은행 근저당이 1순위, 세입자가 2순위로 밀려 경매 시 보증금을 통째로 날릴 수 있습니다.
은행의 근저당 등기 효력은 접수한 '그날 즉시' 발생하지만, 세입자의 대항력은 전입신고 '다음 날 0시'에 발생합니다. 이를 방어하려면 계약서에 '잔금 지급일 익일 자정까지 현재의 권리관계를 유지하며 위반 시 계약은 무효로 한다'는 특약을 반드시 넣어야 합니다.
은행 청약 문제 때문에 잠시 며칠만 부모님 댁으로 제 주소(전입신고)를 빼놓아도 될까요?
절대, 단 하루라도 빼시면 안 됩니다. 주소를 옮기는 즉시 기존의 대항력은 허공으로 증발합니다.
대항력은 전입신고와 실거주가 계약 기간 내내 '계속 유지'되어야 합니다. 하루라도 전출 후 다시 전입신고를 하면, 기존 대항력은 소멸하고 '새로 전입신고를 한 다음 날 0시'부터 랭크가 초기화된 새 대항력이 발생하여 후순위로 밀리게 됩니다.
남편 명의로 계약했는데 남편이 출장이라 전입신고를 못 합니다. 아내와 자녀만 먼저 전입신고를 해도 대항력이 생기나요?
네, 대항력이 인정됩니다.
판례상 주택임대차보호법의 주민등록 요건은 계약자 본인뿐만 아니라 공동생활을 하는 배우자, 자녀 등 '가족의 주민등록'도 유효한 것으로 인정해 줍니다. 바쁘다면 다른 세대원이 먼저 전입신고를 마쳐 방어막을 쳐두는 것이 안전합니다.
이사는 지난주에 이미 다 했는데, 깜빡하고 전입신고를 일주일 뒤에 했습니다. 대항력은 언제 생기나요?
전입신고를 완료한 그날의 '다음 날 0시'부터 발생합니다.
실제 거주(점유)를 아무리 일찍 시작했더라도 두 가지 요건 중 늦게 충족된 날을 기준으로 효력이 발생합니다. 그 일주일 사이에 집주인이 대출을 받았다면 속수무책으로 당하게 됩니다.
다세대 주택(빌라)인데 전입신고 시 동호수를 잘못 적었습니다. 대항력에 문제가 생기나요?
치명적인 문제가 생깁니다. 다세대 주택은 동호수가 틀리면 대항력이 전혀 인정되지 않습니다.
다가구 주택(원룸 건물 전체가 집주인 1명)은 지번까지만 맞으면 대항력이 인정되지만, 다세대 주택(호수별로 주인이 다른 빌라/아파트)은 현관문에 적힌 호수와 건축물대장상 호수, 그리고 전입신고 호수가 토씨 하나 안 틀리고 정확히 일치해야만 법적 보호를 받습니다.