집주인 마음대로 전세를 월세로 바꿀 때 뻥튀기하는 것을 막기 위해, 법으로 정해둔 월세 이자율 상한선입니다.
기존에 전세로 살던 집을 월세(반전세)로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세로 돌릴 때 그 보증금 차액을 얼마의 비율로 계산할지 정해놓은 비율입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 전세를 월세로 바꿀 때는 **[한국은행 기준금리 + 2.0%]** 와 **[10%]** 중 더 낮은 비율을 초과하여 월세를 요구할 수 없도록 강제하고 있습니다. 집주인의 갑질 폭탄 월세로부터 세입자를 보호하는 방패입니다.
현재 살고 있는 전세 2억짜리 집을, 갱신할 때 보증금 1억 + 월세로 바꾸자고 합니다. 월세는 얼마가 합법인가요?
차액 1억 원에 대해 법정 전월세전환율(예: 5.5%)을 적용하여 월 약 45만 원까지만 받을 수 있습니다.
한국은행 기준금리가 3.5%라면, 법정 전환율은 [3.5% + 2.0% = 5.5%]가 됩니다. 깎인 보증금 1억 원 × 5.5% = 550만 원(1년 치 월세). 이를 12개월로 나누면 한 달에 45만 8천 원이 나옵니다. 집주인이 60만 원을 요구한다면 명백한 불법이므로 거절해야 합니다.
새로 이사 갈 집을 계약할 때도 이 전월세전환율 상한선이 적용되나요?
적용되지 않습니다. 오직 '기존 계약을 갱신(연장)'할 때만 세입자 보호를 위해 강제 적용됩니다.
처음 보는 집주인과 맺는 '신규 계약'은 철저히 시장 논리에 따른 자유 계약이므로, 집주인이 전환율을 10%로 잡든 20%로 잡든 법적으로 제재할 수단이 없습니다. 오로지 살던 집에 계속 살 권리(갱신청구권 등)를 행사할 때만 방어막이 발동합니다.
반대로 제가 돈이 생겨서, 월세를 전세(보증금 인상)로 바꾸고 싶습니다. 이때도 전환율 제한이 있나요?
안타깝게도 월세를 전세로 바꿀 때는 주택임대차보호법상 명시된 상한선 비율이 없습니다.
법은 약자인 세입자가 갑자기 고액의 월세 부담을 안게 되는 것을 막기 위해 '전세 → 월세' 전환 시에만 족쇄를 채웠습니다. 반대로 보증금을 올리고 월세를 깎는 것은 시장의 일반적인 은행 예금 금리나 당사자 간의 합의에 맡기고 있습니다.
중개사가 '환산보증금'으로 계산하면 보증금 1억에 월세 100만 원이니까 총 2억짜리 집이라고 하던데 무슨 소린가요?
월세 수입을 전세금의 덩치로 환산하여 집의 가치를 가늠하는 실무적인 암산법입니다.
주로 상가 임대차나 실무에서 [월세 × 100 + 보증금]이라는 공식을 씁니다. 월세 100만 원이면 전세금 1억 원의 가치가 있다고 쳐서, 1억+1억 = 환산보증금 2억짜리 계약으로 간주하는 것입니다. 이 환산보증금은 상가임대차보호법의 적용 여부를 가르는 중요한 기준이 됩니다.
집주인이 법정 전월세전환율을 무시하고 불법으로 월세를 더 뜯어갔습니다. 돌려받을 수 있나요?
네, 민법상 '부당이득'에 해당하므로 초과해서 지급한 월세는 100% 반환 청구 소송으로 돌려받을 수 있습니다.
집주인의 갑질에 눌려 어쩔 수 없이 초과된 월세를 냈더라도, 계약이 끝난 후나 거주 중 언제라도 초과 지급분에 대해 법적으로 반환을 요구할 수 있는 강력한 권리가 세입자에게 있습니다.