집을 팔아 번 시세차익에 매기는 국세로, '1세대 1주택 비과세' 세팅이 부동산 재테크의 알파이자 오메가입니다.
집을 샀던 가격보다 비싸게 팔아서 남긴 '이익'에 대해 부과하는 무거운 국세입니다. 5억에 산 집을 4억에 손해 보고 팔았다면 낼 세금은 0원입니다. 이 양도세를 한 푼도 내지 않기 위한 3대 마법이 있는데, 바로 **1세대 1주택 비과세**(12억 원까지 세금 면제), **일시적 2주택 비과세**(갈아타기 허용), 그리고 오랫동안 실거주한 사람의 세금을 최대 80% 깎아주는 **장기보유특별공제(장특공)**입니다. 반대로 분양권을 단타로 팔거나 다주택자가 집을 팔 때는 수익의 절반 이상을 뜯어가는 징벌적 중과세가 붙습니다.
1세대 1주택자는 세금이 무조건 0원인가요? 그 집에 직접 안 살고 전세만 줬어도 면제되나요?
집을 살 당시 그 동네가 '규제지역'이었는지에 따라 무조건 2년 '실거주'를 해야만 비과세가 될 수 있습니다.
취득일 당시 비규제지역이었다면 2년 '보유'만 해도 12억까지 세금이 0원이지만, 조정대상지역 등 규제지역이었다면 2년 보유는 기본이고 반드시 '2년 실거주(전입신고)' 요건까지 꽉 채워야만 수천만 원의 세금을 피할 수 있습니다.
장기보유특별공제(장특공)라는 게 구체적으로 세금을 얼마나 깎아주는 건가요?
1세대 1주택자가 집을 10년 이상 보유하고 실거주했다면, 내야 할 양도세의 최대 80%를 시원하게 날려줍니다.
장특공은 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)을 더해 집값 상승분의 과세표준을 극적으로 깎아주는 제도입니다. 12억 원을 초과하는 비싼 똘똘한 한 채를 가졌더라도, 오랫동안 실거주하며 버틴 1주택자는 이 장특공 덕분에 양도세 타격이 거의 없습니다.
분양권을 P(프리미엄) 5천만 원 받고 바로 전매(팔기)했습니다. 세금이 얼마나 나오나요?
수익 5천만 원의 무려 77%(지방세 포함)인 약 3,850만 원을 세금으로 뜯깁니다.
분양권 단기 매매는 투기로 간주되어 양도세율이 미쳤습니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 단일 중과세율을 때려 맞으므로 분양권 단타는 남는 것이 거의 없는 장사입니다.
집수리 영수증을 모아두면 양도세를 줄여준다던데, 도배/장판 영수증도 되나요?
아닙니다. 보일러 교체, 샷시 교체, 베란다 확장 같은 '자본적 지출'만 세금을 깎아줍니다.
집의 근본적인 가치를 올려주는 수리비만 취득원가로 쳐서 양도세를 줄여줍니다. 단순히 살기 위해 교체한 도배, 장판, 싱크대, 조명, 도색(수익적 지출)은 1원도 인정받지 못하므로 적격증빙 서류(현금영수증, 세금계산서)를 잘 분리해서 챙겨야 합니다.
마이너스 피(손해)를 보고 집을 팔았습니다. 어차피 낼 양도세가 0원인데 세무서에 굳이 신고해야 하나요?
세금이 0원이어도 매도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 무조건 '양도소득세 예정신고'를 해야 훗날 유리합니다.
손해를 증명해 두어야 나중에 세무조사 타겟을 피합니다. 특히 같은 해(1/1~12/31)에 다른 부동산을 팔아서 차익을 봤다면, 손해 본 금액과 이익 본 금액을 서로 퉁쳐주는(통산) 제도가 있어 다른 세금을 극적으로 깎을 수 있습니다.