계약을 처음부터 없었던 일로 싹 지워버리는 '해제'와, 오늘부터 멈추고 각자 갈 길 가는 '해지'의 미묘하고도 중요한 법적 차이입니다.
**'계약해제'**는 계약 체결 당시로 시간을 되돌려(소급효), 마치 처음부터 계약을 안 맺은 것처럼 모든 것을 무효로 만드는 것입니다. (예: 가계약 파기, 잔금 미지급으로 인한 엎어짐 등) **'계약해지'**는 과거의 계약은 정당하게 인정하되, '오늘부터' 장래를 향해 그 계약의 효력을 끝내버리는 것입니다. (예: 월세 미납으로 방 빼기, 만기 묵시적 갱신 중 퇴거 통보 등) 부동산 실무에서는 이 두 단어가 금전적 손해배상(복비, 위약금)의 기준이 됩니다.
중도금을 치르기 전에 제가 변심해서 가계약금을 포기하고 계약을 파기했습니다. 이건 해제인가요, 해지인가요?
계약 '해제'에 해당합니다.
아직 계약이 완성(잔금 지급 및 입주)되지 않은 상태에서 약속을 깬 것이므로, 계약 자체를 소급해서 없었던 일로 만드는 '해제'입니다. 이때는 받은 계약금의 배액을 상환하거나 포기하는 식으로 위약금을 정리하고 백지화합니다.
제가 월세를 두 달 연속 밀렸더니 집주인이 당장 방을 빼라고 합니다. 이건 뭔가요?
계약 '해지'에 해당합니다.
이미 입주해서 잘 살고 있었으므로 과거의 계약 효력은 유효합니다. 하지만 세입자의 채무불이행(월세 2기 연체)으로 인해 '오늘부터 이 계약은 무효니까 당장 나가라'고 장래를 향해 효력을 멈추는 것이므로 해지입니다.
집주인과 합의하여 계약을 '해제'하고 무효로 돌렸습니다. 중개사한테 복비(중개수수료)를 안 줘도 되나요?
줘야 합니다. 중개사의 실수로 해제된 것이 아니라면 복비 청구권은 이미 발생했습니다.
계약 당사자 간의 변심이나 대출 거절 등으로 계약이 해제/해지되었더라도, 공인중개사는 계약서를 쓴 시점에 이미 할 일을 다 한 것이므로 법적으로 수수료를 100% 요구할 수 있습니다. 단, 중개사의 중대한 과실이나 사기로 계약이 깨졌다면 복비 지급 의무는 사라집니다.
이사 온 첫날부터 보일러가 터지고 천장에 비가 새는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 제가 계약을 일방적으로 '해지'할 수 있나요?
네, 임대인의 수선의무 불이행으로 거주가 불가능할 정도라면 적법하게 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지해 줄 의무(수선의무)는 전적으로 집주인에게 있습니다. 수리를 거부하여 계약 목적 달성이 불가능해지면, 세입자는 내용증명으로 즉각 계약 해지를 통보하고, 이사비와 복비 등 손해배상까지 함께 청구하여 탈출할 수 있습니다.
쌍방 합의 해제(해지)를 할 때는 굳이 서류를 안 써도 되나요?
절대 안 됩니다. 나중에 딴소리하는 것을 막기 위해 반드시 '합의 해제(해지) 약정서'를 써야 합니다.
말로만 "그래 없었던 일로 하자"고 해놓고, 나중에 집주인이 "나는 동의한 적 없으니 월세 내놔라"라고 소송을 거는 일이 비일비재합니다. 보증금 반환 날짜, 위약금 유무 등을 명시한 약정서를 쓰고 도장을 받아야 법적으로 깔끔하게 마무리됩니다.