건물의 실제 면적, 층수, 용도, 불법 개조 여부 등이 상세히 적힌 '건물의 물리적 신분증'입니다.
건축물의 정확한 위치, 대지 면적, 건축 면적, 구조, 층수, 주차장 대수 등의 물리적 현황과 최초 설계 당시의 허가 용도(이 집이 주택인지 상가인지)를 등록하여 관리하는 국가의 공적 장부입니다. 등기부등본이 '집주인이 누구고 빚이 얼만지' 확인하는 권리 서류라면, 건축물대장은 '이 건물이 불법 없이 똑바로 지어졌는지'를 팩트 체크하는 서류입니다. '정부24' 사이트나 앱에서 누구나 무료로 열람 및 발급할 수 있습니다.
등기부등본에는 301호라고 되어있고, 건축물대장에는 302호로 되어있습니다. 뭐가 진짜인가요?
면적, 층수, 주소, 용도 등 건물의 '사실관계(물리적 상태)'는 무조건 '건축물대장'이 법적으로 우선합니다.
반대로 주인이 누구인지 등 '권리관계'는 등기부등본이 우선합니다. 행정 처리 실수로 두 서류의 내용이 다를 경우, 주소나 층수 등은 무조건 '건축물대장'을 기준으로 임대차 계약서를 작성하고 전입신고를 해야 나중에 대항력에 치명적인 흠결이 생기지 않습니다.
다가구 주택(원룸 건물)은 제 방 호수가 건축물대장에 안 나옵니다. 정상인가요?
네, 정상입니다. 다가구 주택은 건물 전체를 하나의 집으로 보기 때문에 호수별 대장이 따로 없습니다.
빌라(다세대)는 방마다 주인이 달라서 '집합건축물대장(전유부)'을 열람하여 정확한 호수를 봅니다. 하지만 다가구 주택은 '일반건축물대장' 1장만 나오며 201호, 202호 같은 번호는 주인이 편의상 붙여놓은 것일 뿐 법적 효력은 없습니다.
건축물대장의 '용도' 란에 '제2종 근린생활시설'이라고 적혀있는데, 방에는 싱크대랑 화장실이 다 있습니다. 주택 맞죠?
아닙니다. 주택으로 둔갑한 완벽한 불법 상가(근생 빌라)이며, 전세대출과 보증보험이 100% 불가능합니다.
건축주가 주차장 규제를 피하기 위해 미용실이나 사무실(근생)로 허가를 받아놓고, 몰래 보일러와 싱크대를 깔아 주택으로 불법 개조한 속칭 '근생 빌라'입니다. 적발 시 집주인은 철거 명령을 받으며 세입자는 쫓겨납니다.
집주인이 허락하지 않아도 제가 몰래 전셋집 건축물대장을 떼볼 수 있나요?
네, 건축물대장은 소유자가 아니더라도 대한민국 국민 누구나 주소만 알면 무료로 뗄 수 있습니다.
중개사가 뽑아준 서류만 믿지 말고, 계약 전 반드시 본인이 직접 정부24 앱을 켜서 실시간으로 열람해 위반건축물 딱지가 숨어있는지 더블 체크하는 습관이 생존 비결입니다.
건축물대장을 뗐더니 첫 장 오른쪽 맨 위에 노란색으로 [위반건축물]이라고 찍혀 있습니다. 계약해도 되나요?
당장 펜을 내려놓고 도망치셔야 합니다. 대출 불가, 보증 거절 등 폭탄을 안고 있는 건물입니다.
이 딱지가 붙는 순간 1금융권 전세대출과 HUG 보증보험 가입이 원천 차단됩니다. 깡통전세 사기의 가장 쉬운 먹잇감이 되는 버려진 건물입니다.