공인중개사가 집을 찾아주고 계약을 무사히 성사시켜 준 수고의 대가로 쿨하게 지불하는 서비스 수수료입니다.
공인중개사법에 따라 중개업자가 거래 당사자 양쪽 모두에게(매도인/매수인 각각) 받는 보수입니다. 거래 금액별로 법에서 엄격히 정한 **'최대 상한 요율(%)'**이 존재하며, 중개사는 이 상한선을 10원이라도 절대 초과해서 받을 수 없습니다. 단, 상한선은 말 그대로 맥시멈 천장일 뿐 고정가격표가 아니므로, 소비자와 중개사가 밀당 협의를 통해 최종 복비를 후려쳐서 깎을 수 있는 권리가 보장되어 있습니다.
네이버 복비 계산기 돌려보니 최대 한도가 300만 원이라고 나옵니다. 무조건 300만 원 다 줘야 하나요?
아닙니다! '최대 상한선'일 뿐이므로 도장 찍기 전에 당당하게 깎아달라고 네고(협상)하셔야 합니다.
중개사들은 말없이 계산기 상한선 최대 요율을 꽉 채운 300만 원 견적을 내밉니다. 집이 마음에 들어서 '가계약금을 쏘기 직전'이 내 폼(협상력)이 제일 좋을 때입니다. 이때 "상한선의 0.3% 요율로 깎아주시면 지금 바로 계약금 입금하겠습니다"라고 승부를 띄워야 복비를 수십만 원 세이브할 수 있습니다.
복비를 계좌로 보냈더니 현금영수증을 끊어주겠다며 부가세(VAT) 10%를 쌩돈으로 더 요구합니다. 불법 바가지인가요?
해당 부동산이 '일반과세자'라면 10% 추가가 합법이고, '간이과세자'라면 불법 바가지입니다.
부동산 실무에서 가장 싸움이 많이 나는 포인트입니다. 연 매출 1억 400만 원 이상(2024년 세법 개정 기준)인 '일반과세자' 중개소는 복비에 부가세 10%를 별도 청구하는 게 맞습니다. 하지만 영세한 '간이과세자'는 부가세가 면제 수준이므로 10%를 추가 요구하는 건 명백한 횡령 사기입니다. 중개소 벽에 걸린 사업자등록증이 '일반'인지 '간이'인지 꼭 확인하세요.
가계약금 100만 원만 넣었는데 집주인이 변심해서 엎어졌습니다. 저는 구경만 했는데 중개사한테 복비 내야 하나요?
법적으로 당사자 변심 파기 시 복비를 청구할 권리가 있지만, 실무에선 안 받고 넘어가는 경우가 많습니다.
대법원 판례상 중개사의 실수 없이 매도인/매수인의 사정으로 계약이 깨지면 중개사는 수수료 100%를 요구할 수 있습니다. 하지만 가계약 엎어졌다고 복비 수백만 원 내놓으라고 하면 멱살잡이가 나므로, 동네 장사하는 중개사들은 수고비 10만 원 정도만 받거나 다음 매물 공짜로 구해주기로 무마하는 것이 관행입니다.
전세 만기를 딱 두 달 앞두고 제가 먼저 이사 가려고 방을 뺐습니다. 다음 세입자 구하는 복비 제가 내나요?
법적으로는 '집주인(임대인)'이 내는 것이 맞으나, 돈이 아쉬운 세입자가 울며 겨자 먹기로 내는 실무 관행이 팽배합니다.
국토부 유권해석상 계약 종료 전이라도 '어차피 집주인이 새 세입자 들이며 낼 비용'이므로 집주인 부담이 원칙입니다. 하지만 집주인들은 "만기 전엔 보증금 못 주니, 정 급하면 네가 복비 내고 나가라"고 버팁니다. 그래서 만기 2~3개월 전 퇴거는 집주인이 내주는 자비로운(?) 협상을 잘 끌어내야 합니다.
전세 2억짜리 집을 계약했습니다. 복비가 임대인 60만, 임차인 60만 나오는데 둘이 30만 원씩 뿜빠이 하는 건가요?
아닙니다. 중개사는 집주인에게 통으로 60만 원 다 받고, 세입자에게도 60만 원 다 받습니다. 이른바 양타(양방)입니다.
공인중개사는 쌍방 대리 구조라 양쪽에서 보수를 따로따로 100%씩 챙겨 수익을 두 배로 극대화합니다(양타). 만약 다른 동네 부동산과 손님을 쉐어해서 공동으로 성사시키면 한쪽한테만 받으므로 단타라고 합니다. 자기 혼자 양타를 치려고 타 부동산의 매물 공유 요청을 철벽 방어하는 '가두리' 갑질도 종종 일어납니다.